Когда семьи с детьми освобождаются от налога при продаже недвижимости

Семьи с детьми вправе не уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилья — даже если объект находился в собственности меньше минимального срока. Льгота доступна родителям, усыновителям, а также в случаях, когда собственником выступал несовершеннолетний ребёнок из такой семьи. Для получения льготы существует несколько условий, которые должны соблюдаться одновременно.

Кто может претендовать на льготу

Право на освобождение от налога есть у родителей и усыновителей при наличии двух и более детей. Возраст детей определяют на дату перехода права собственности к покупателю. Как правило, речь идёт о детях до 18 лет, но для очно обучающихся детей льгота действует до 24 лет. С 2026 года в перечень включили детей, признанных судом недееспособными, — для них возрастное ограничение не применяется.

Кроме того, с 2026 года расширили правило о рождении ребёнка после сделки: раньше льгота предоставлялась, только если второй ребёнок появился на свет в год продажи, теперь достаточно, чтобы он родился до 30 апреля следующего года.

Условия по покупке нового жилья

Чтобы воспользоваться льготой, нужно улучшить жилищные условия: приобрести новое жильё в том же календарном году, когда продали старое, либо не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. В качестве нового жилья подойдёт квартира, дом, комната или доля. Если речь о долевом строительстве (ДДУ), к указанной дате должна быть полностью оплачена стоимость по договору.

При этом новое жильё должно быть лучше прежнего — по общей площади либо по кадастровой стоимости.

Ограничения по стоимости объекта и наличию другой недвижимости

Кадастровая стоимость проданного объекта не должна превышать 50 млн рублей.

Также важно отсутствие «запасного» жилья: на дату продажи у налогоплательщика, его супруга и детей в совокупности не должно быть более 50 % в праве собственности на иное жилое помещение, которое превосходит по площади или кадастровой стоимости приобретаемое жильё. При этом если у семьи есть доля в другом объекте, но она менее 50 %, такое жильё в расчёте не учитывают.

Важные детали и практические рекомендации

Льгота распространяется и на земельный участок под домом — но только при условии, что его продают одновременно с жилым помещением.

Если все условия соблюдены, подавать декларацию 3‑НДФЛ не требуется. Однако на практике целесообразно направить в налоговую службу пояснение с комплектом подтверждающих документов (например, договор купли‑продажи, ДДУ, справку о составе семьи): иногда инспекция запрашивает подтверждение права на льготу. К примеру, при продаже квартиры в 2025 году новое жильё нужно было купить или полностью оплатить по ДДУ до 30 апреля 2026 года.