Ключевая задача для девелопера – не бросать стройку

Некоторые застройщики, не справившись с работой в условиях кризиса, вынуждены были уйти с рынка девелопмента, другие разработали правильную стратегию, смогли выстоять и завершить начатые проекты. Генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов рассказал о том, что помогает его компании успешно решать подобные проблемы.

- Какие проекты на рынке недвижимости испытывают в настоящее сложности со сдачей в эксплуатацию и почему?

- В условиях экономического кризиса сложности могут возникнуть практически у любого, даже крупного и финансово устойчивого застройщика. Если исключить случаи, когда задержки происходят по некомпетентности или из-за недобросовестности девелопера, то чаще всего эти сложности выражаются в замедлении темпов строительства и переносе сроков ввода домов в эксплуатацию. Основной причиной, конечно же, является недостаточное финансирование стройки в целом. Большинство девелоперов сегодня возводят дома в основном за счет собственных ресурсов и денег дольщиков. В кризис продажи недвижимости заметно снизились, соответственно уменьшился и поток денег, который девелоперы направляли на стройку, поэтому динамика работ стала замедляться, из-за чего в дальнейшем и начали возникать просрочки.

Другая причина также связана с экономической ситуацией в стране. После существенного роста курса валют в конце 2014 года увеличилась и себестоимость строительства, при этом цены на недвижимость остались прежними. В результате тех денег, которые некоторые застройщики получали от продажи жилья хватало на строительство меньшего объема. Фактически докризисная финансовая модель девелоперских проектов, которые закладывались до 2015 года, перестала соответствовать текущим реалиям рынка. Также стоит отметить, что зачастую причиной просрочек являются проблемы, связанные с подведением коммуникаций.

Иногда в процессе строительства девелопер сталкивается с различными технологическими трудностями и бюрократическими проволочками, которые существенно сдвигают графики. Спрогнозировать подобные проблемы на начальном этапе реализации проекта практически невозможно. Попадая в подобную ситуацию застройщик вынужден по ходу дела корректировать свои графики строительства и сдвигать сроки ввода домов в эксплуатацию.

- Что такое, на ваш взгляд, проблемный объект, каковы его отличительные особенности и насколько он может быть рискован для вложения средств частными инвесторами?

- Проблемный объект – это тот объект, который признан проблемным юридически. По факту, таковым можно считать жилой комплекс, где в течение длительного времени нет никакой активности на стройке ни по одному из возводимых домов. В данном случае ключевую роль играет именно факт отсутствия работ в принципе.

- То есть, если застройщик, к примеру, из пяти начатых домов возводит только один – проект не является проблемным?

- Если на стройплощадке регулярно ведутся работы, пусть и невысокими темпами, то такой проект вряд ли стоит называть проблемным. В принципе это стандартная практика, когда при снижении финансирования стройки девелопер сосредотачивает все свои усилия и ресурсы в рамках всего проекта на достройке одного или нескольких домов, завершая начатые очереди поэтапно. В данном случае это позволяет застройщику не увеличивать долги перед всеми дольщиками и тем самым еще больше накалять негативный фон в целом, а постепенно решать текущие проблемы. Это отчасти является индикатором намерений застройщика, и учитывается контролирующими органами в случае решения о признания объекта проблемным.

В частности, и мы прибегали к подобной практике в прошлом году при реализации микрорайона «Лобня Сити». К активной фазе завершения второй очереди мы приступили лишь после того, как выполнили все строительные работы в домах первой очереди. В итоге сейчас первая очередь проекта сдана в эксплуатацию и дольщики двух домов уже получают ключи от своих квартир, а мы ведем активное строительство еще двух домов второй очереди. Если бы стройка велась более медленными темпами, но по всем начатым домам одновременно, неизвестно смогли бы мы вообще получить разрешение о сдаче в эксплуатацию или нет.

- Расскажите, как вы справлялись с данными проблемами?

- Ни один из наших проектов, где переносились сроки ввода домов в эксплуатацию, не был признан проблемным. Для решения появившихся сложностей мы предприняли следующие шаги. В частности, отказались от запуска новых проектов, сосредоточив все свои ресурсы на достройке текущих жилых комплексов. Ведь как показывает практика, многие компании, которые в такой ситуации запускают новые жилые комплексы, стараясь получить дополнительное финансирование для строительства, в конечном счете не справляются ни с одним проектом и становятся банкротами. Также мы прекратили продажи жилья в домах, где были просрочки с вводом в эксплуатацию, а для их достройки использовали собственные финансы и деньги частных инвесторов. Это позволило избежать появления новых исков от дольщиков и увеличения негативного информационного фона с их стороны.

В целом же ключевая задача для девелопера, который имеет просрочки по сдаче домов в эксплуатацию – не бросать стройку. Важно чтобы работы шли регулярно, пусть и не теми темпами, которые планировались изначально, поскольку, во-первых, это так или иначе постепенно движет проект к завершению. Ежедневная строительная активность отчасти является индикатором порядочности компании и серьёзности ее дальнейших намерений. Поэтому дольщики, как правило, проявляют более конструктивную позицию именно к тем застройщикам, которые не останавливают стройку.

- А есть ли какие-то особенности во взаимоотношениях застройщика с дольщиками в кризисные периоды?

- В такое время важно наладить постоянный диалог с людьми и усилить информирование о строительном процессе. К примеру, мы по некоторым проектам публиковали на сайте компании и в ее официальных аккаунтах в соцсетях конкретные мини-отчеты о ходе выполненных работ практически ежедневно. Также мы размещали небольшие видеозаписи, на которых был виден ход работ по каждому из домов. Кроме того, по просьбе дольщиков мы периодически проводили для представителей инициативной группы «экскурсии» по стройплощадке, где они могли сами увидеть реальное состояние дел, сделать фото или снять видео для своих будущих соседей по дому. Также мы проводили регулярные встречи с дольщиками, в том числе и трехсторонние – с представителями местной администрации. На данных встречах рассказывали о текущем ходе работ, отвечали на интересующие дольщиков вопросы о графиках строительства и других связанных с реализацией проекта темах.

- Возможно ли решение проблемы с долгостроем в связи с принятием поправок в ФЗ-214?

- Принятые поправки способствует повышению защищенности дольщиков в целом и станет дополнительным фильтром для финансово неустойчивых, неопытных и недобросовестных застройщиков. Но на количестве долгостроев данные поправки, скорее всего, существенно не скажутся. Ведь жилой комплекс становится долгостроем по большей части из-за недостаточного финансирования или трудностей, например, с подведением коммуникаций, которые появляются у девелопера в ходе реализации жилого комплекса.