Ключевая ставка опустилась до 14%: что ждёт рынок ипотеки?

Банк России 24 июля снизил ключевую ставку на 0,25 п. п. — до 14%. Это уже десятое подряд снижение показателя. Решение регулятора вызвало обсуждения среди экспертов: аналитики рассматривают сразу несколько сценариев развития ситуации — ставки по ипотеке могут остаться на прежнем уровне, немного снизиться или даже вырасти.

Несмотря на скромный размер шага, сам факт продолжения снижения ключевой ставки эксперты считают позитивным сигналом для рынка.

Прогнозы по ипотечным ставкам

Прогнозы относительно динамики ипотечных ставок различаются. Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова полагает, что ставки по ипотеке вряд ли существенно изменятся: банки закладывают в кредитные ставки собственные риски и не слишком оптимистично оценивают дальнейшие перспективы движения ключевой ставки.

Директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина допускает небольшую коррекцию ипотечных ставок вниз — в пределах 0,5 п. п., учитывая плавное смягчение денежно‑кредитной политики.

Александр Цыганов, завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета, д. э. н., считает вероятным снижение ставок отдельными банками на 0,25–0,5 п. п. При этом он не исключает и роста ставок — если у некоторых небольших ипотечных банков возникнут проблемы с выполнением регуляторных требований, им придётся сократить активность на рынке.

Текущая ситуация со ставками и выдачей ипотеки

На фоне этих прогнозов средние ставки по рыночной ипотеке в июле впервые более чем за год немного выросли — на 0,01–0,03 п. п. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), к концу июля средние ставки по ипотеке на новостройки и вторичное жильё достигли примерно 18,7 %. Эксперты расценивают этот рост как точечное явление, связанное с замедлением темпов изменения ключевой ставки и риск‑политикой отдельных банков.

Динамика выдачи ипотечных кредитов в первом полугодии оказалась внушительной: в годовом выражении объём выдачи вырос в полтора раза, а по рыночным программам — вдвое. Основными драйверами стали ожидания изменений в семейной ипотечной программе (из‑за этого спрос дважды резко увеличивался — в феврале и июне) и постепенное снижение ставок по рыночной ипотеке.

Чего ждать во втором полугодии

Аналитики полагают, что положительная динамика сохранится. Ирина Носова прогнозирует всплеск спроса на льготные программы в сентябре — перед ожидаемым с 1 октября ужесточением условий семейной ипотеки. Рыночная ипотека, по её оценке, останется примерно на том же уровне, за исключением традиционного сезонного роста спроса в ноябре–декабре.

Аналогичной точки зрения придерживается управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Клисенко: он ожидает сохранения повышенного спроса в сегменте льготной ипотеки во второй половине лета, но не видит предпосылок для активизации спроса по рыночной ипотеке — с учётом того, что средние ставки держатся на уровне около 19 % годовых, а потенциал снижения ключевой ставки к концу года оценивается примерно в 50 п. п.

Где эффект будет заметнее

Разные сегменты рынка могут реагировать на изменения неодинаково. Екатерина Щурихина считает, что во втором полугодии рыночные выдачи будут плавно расти за счёт отложенного спроса.

Александр Цыганов полагает, что сильнее всего эффект от возможного снижения ставок проявится на рынке вторичного и загородного жилья — эти сегменты привлекают покупателей более доступными ценами, а кредиты здесь нередко берут с расчётом на последующее рефинансирование под меньший процент. В результате доля льготных программ на рынке может постепенно сокращаться.

Для сегмента новостроек ключевым драйвером по‑прежнему остаётся семейная ипотека, отмечает руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров. По его словам, при устойчивом снижении ставок часть отложенного спроса сначала возвращается в сегменты с господдержкой, а затем — по мере удешевления кредитов — и в рыночную ипотеку. 

«Если тренд на смягчение закрепится, мы рассчитываем увидеть более активное восстановление сделок и на первичном, и на вторичном рынке», — подчёркивает эксперт.

Депозиты и инвестиционный интерес

Дополнительным фактором, который может поддержать спрос на жильё, эксперты называют снижение ставок по депозитам: это способно повысить интерес к альтернативным способам сбережения и инвестирования, в том числе к покупке недвижимости.

Так, Александр Цыганов отмечает, что падение доходности вкладов может подтолкнуть часть граждан к вложениям в жильё.