Каждый квадратный метр должен быть функциональным

Кто он, современный покупатель?

Как показывает статистика нашей компании, основанная на данных опроса покупателей квартир, большая часть сделок приходится на тех, кто приобретает жилье для собственного проживания (70 %). Причин много: переезд из одного города в другой, стремление жить отдельно от родителей и просто улучшить свои жилищные условия. Еще 15 % покупателей выбирают жилье для детей, желая не только поощрить их успехи, но и помочь с переходом в самостоятельную жизнь. Около 9 % покупают жилье для родителей, и еще примерно 6 % сделок относятся к инвестиционным.

Соответственно, в каждом случае критерии выбора варьируются в зависимости от поставленных целей, которые определяют и локацию, и планировочные решения. Например, детям в качестве «старта» часто покупают небольшую однокомнатную квартиру или студию. Просторные двух- или трехкомнатные форматы рассматривают уже в том случае, когда появляется собственная семья, дети.

Как показывают подсчеты, более 50 % сделок по-прежнему приходится на покупателей в возрасте от 30 до 45 лет, но при этом замечено, что произошло увеличение числа покупок со стороны более молодых потребителей. Доля покупателей в возрасте от 20 до 25 лет выросла на 4 %, а от 30 до 35 лет – на 5 %. Карьерные возможности помогают молодым людям найти «место под солнцем» и накопить достаточные деньги для оформления ипотеки. Ставки за последние годы стали значительно ниже, что открывает новые возможности и позволяет, например, при том же уровне дохода взять кредит на большую сумму или обойтись меньшим размером ежемесячного платежа.

Здесь мы подошли к самому главному: какими бы ни были пожелания покупателей, важнейшим критерием, особенно в массовом сегменте, является цена. Бюджет в значительной степени определяет параметры квартиры и ее географию, и если в наличии всего 3 млн руб., то рассмотреть квартиру комфорткласса в Москве удастся только с ипотекой. Исследования рынка показывают, что около 45 % покупателей поставили стоимость жилья на 1-е место. Локация и транспортная доступность от метро – на 2-м месте, на 3-м – инфраструктурная составляющая проекта.

«Квадратный» пазл

Залог успешности проекта – предложить потребителю тот набор планировочных решений, который устроит его и по функциональности, и по цене. Застройщики уменьшали метраж квартир, чтобы оптимизировать бюджет покупки и сделать недвижимость более доступной для населения. Тренды по оптимизации пространства коснулись не только недорогих жилых комплексов, но и относящихся к бизнес-классу, то есть тех проектов, которые традиционно характеризуются крупной нарезкой.

Согласно подсчетам относительно 2013 г., площадь среднестатистической квартиры уменьшилась примерно на 26 %, что говорит об изменении квартирографии в новых проектах. Покупателям интересны небольшие форматы: средняя площадь самых продаваемых квартир составила 52-54 кв. м, и в эти рамки вполне укладываются двухкомнатные варианты.

Изменения касаются и метража, и линейки планировочных решений. Застройщики готовы дополнять ассортимент стандартных квартир не только за счет студий, но и за счет вариантов европланировки, предусматривающей объединение гостиной и кухни. При отсутствии стены, съедающей метраж, происходит увеличение жизненного пространства. Таким образом, ключевым преимуществом формата можно назвать оптимальное сочетание цены и качества, а также наличие возможности получить больше функциональных зон в рамках того же количества комнат.

Интерес со стороны покупателей привел к тому, что застройщики готовы расширять ассортиментную линейку за счет квартир с европланировками. Доля таких предложений, по нашим оценкам, не превышает 15 %, но при этом сам формат активно развивается. В комфортклассе объем евроквартир может составлять от 6 до 80 %, при этом некоторые застройщики и вовсе не предлагают классические планировки. Бизнес-класс «внедряет» такие квартиры еще активнее.

Стараясь учесть запросы рынка, застройщики готовы искать и другие решения. Например, они стараются так спроектировать пространство, чтобы у покупателей была возможность объединения соседних квартир. В результате мы видим следующее: с одной стороны – происходит сокращение площадей, но с другой – удовлетворяется потребность в покупке просторного жилья, которое удастся получить после покупки двух смежных помещений. Для застройщиков это возможность нивелировать некоторые просчеты, а для покупателей – получить желаемый результат в нужной локации.

Что касается площадей, то квартиры небольшого формата остаются той самой «золотой серединой», которая наиболее востребована в массовом сегменте. Аналитические исследования показывают, что средняя площадь лотов в комфортклассе уменьшилась с 61 кв. м, отмеченных в 2014 г., до 55 кв. м, зафиксированных сегодня. Кроме того, за последний год также наблюдалось снижение средней площади приобретаемых квартир: в классе стандарт – на 7,5 %, в комфортклассе – на 3,6 % и в бизнес-классе – на 4,3 %.

Стоит заметить, что сфера недвижимости консервативна, и на перемены рынок отвечает с некоторым опозданием. Что же может свидетельствовать о стабильности и даже росте площади лотов? Ответ очевиден: покупатели всегда будут стремиться к комфорту и они жаждут переезда из крохотных квартир в жилье с улучшенными характеристиками, тем более что происходит падение ставок по кредиту.

Куда повернется флюгер?

Рынок жилья – живой организм, и любые перемены, имеющие прямое и даже косвенное отношение к отрасли, способны оказать влияние на квартирографию. Например, снижение доли инвесторов – с 20 до 4,5 % – не прошло незаметным для сферы недвижимости. Специалисты зафиксировали изменение спроса в сегменте студий и малоформатных однокомнатных квартир, которые были в значительной мере востребованны данной категорией покупателей. Таким образом, застройщики пересмотрели соотношение долей в зависимости от планировок и количества комнат в жилом помещении. Конечно, покупатели, выбирающие квартиру для себя, стремятся улучшить свои жилищные условия и выбрать варианты попросторнее, но это не исключает сделок, совершаемых студентами и пенсионерами, которым интересны компактные предложения.

Начинает меняться отношение потребителей и к наличию отделки: доля покупателей, выбирающих формат «въезжай и живи», выросла до 20 %, при этом важным критерием становится включение отделки в стоимость договора долевого участия. В этом очень заинтересованы заемщики, так как ипотечный кредит в таком случае распространяется и на само жилье, и на ремонт.

Учитывая эти запросы, застройщики включают в свое предложение лоты с отделкой, причем делают это все более активно. Доля квартир с отделкой (полной и «под чистовую») в старых границах Москвы составляет 21 % в стандарт-классе, столько же в комфорте и порядка 17 % в сегменте бизнес (отделка включена в договор участия в долевом строительстве). Даже более дорогие проекты предлагают готовый формат, что является тенденцией последнего времени. Можно ожидать, что потенциальный рост доли новостроек в целом по рынку с отделкой составит до 25-30 % до конца текущего года. Этому способствует и жесткая конкуренция между застройщиками, и необходимость расширения продуктовой линейки, и ввод новых стандартов жилья, которые подразумевают наличие отделки.

Важно понимать, что рынок недвижимости находится на пороге революционных перемен, которые коснутся не только структуры работы застройщика, но и положения покупателя в этой системе, что, безусловно, может отразиться и на квартирографии проектов.

Наталия Кузнецова, «Бон Тон»