Какое жилье выбирают современные рантье?

В целом, объем инвестиционных сделок за последние пять лет существенно сократился. По расчетам департамента консалтинга компании «Азбука Жилья» показатель ежегодной доходности снизился с 11,8% в 2014 году до 7,2% в 2019 году. Это связано, преимущественно, с ростом стоимости квадратного метра и площади квартир, что отразилось на более высоком пороге суммы инвестирования.

Как отмечает Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО», в большинстве новых московских проектов доля инвестиционных квартир не превышает 10%, а чаще всего находится на уровне 3-7%.

Свои данные приводит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. Она считает, что инвестиционные цели или сбережение капитала интересует в Москве примерно 15% покупателей квартир. В массовом сегменте число таких покупателей чуть меньше – порядка 10%. Причем немалая доля сделок проходит с использованием ипотеки.

 «В наших проектах доля инвестиционных сделок составляет около 15% от всех продаж,– рассказывает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». – Это и те, кто приобретает квартиры исключительно для перепродажи по более высокой стоимости после сдачи дома в эксплуатацию, и те, кто покупает их для сдачи в аренду. В целом на рынке жилья массового сегмента доля подобных покупок немного ниже. У нас много инвестиционных покупок потому, что большинство проектов компании расположено в так называемых «авиагородах», где сформирован высокий спрос на арендное жилье. А также за счет невысоких цен на жилье в принципе».

В проекте Tekta Group ЖК бизнес-класса Big Time вложения для последующей перепродажи или сохранения средств рассматривают порядка 18% клиентов, и еще 18% покупателей рассчитывают сдавать жилье в аренду. В Городских резиденциях премиум-класса SPIRES 10% сделок – инвестиционные. «При этом, к примеру, в сданном ЖК бизнес-класса «Маяковский» доля инвесторов стремится к нулю, так как проект уже готов», – уточняет Наталья Козлова.

По данным Татьяны Подкидышевой, директора по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» в жилом комплексе «Город», вторая очередь которого вышла в продажу в сентябре 2018 года, большим спросом у инвесторов пользовались апартаменты в 7-м и 8-м корпусах на этапе котлована. Доля таких сделок составила 20-25%, чему способствовали высокие темпы строительства объекта и политика ценообразования. 

Эксперт считает, что на первичном рынке Москвы частным инвесторам интересны проекты с ростом цен в 20-30% в течение года-полутора. Наиболее востребованными для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду являются одно- и двухкомнатные квартиры. «Я полагаю, что это самые популярные форматы как на рынке аренды, так и на рынке перепродажи», – подчеркивает Татьяна Подкидышева.

В представлении Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» инвестиционная квартира, должна быть, прежде всего, ликвидной, вне зависимости от последующей стратегии инвестора (перепродажа или сдача в аренду). Поэтому инвестиционными квартирами выступают, как правило, студии и однокомнатные квартиры, реже двухкомнатные. В случае сдачи в аренду, можно также рассмотреть сегмент апартаментов, которые стоят дешевле квартир аналогичного класса, при этом ставка аренды будет на среднерыночном уровне.

Впрочем, Павел Лепиш считает, что привлекательными для инвестиций не обязательно выступают квартиры только маленьких площадей. Например, в сегментах «бизнес» и «премиум» в Москве инвесторы часто покупают лоты площадью более 100 кв. м, не забывая при этом обращать внимание на общее количество квартир в проекте.

«На мой взгляд, наиболее ликвидно в столице жилье бизнес-класса, – говорит Наталья Козлова. – Этот сегмент нельзя сопоставить по численности клиентов с массовым, но он более стабилен, особенно в текущей непростой экономической обстановке, когда очередные витки кризисов сразу ударяют по аренде и спросу на жилье в комфорт-классе».

Кроме того частные рантье, которые приобретают квартиры для сдачи в аренду в первую очередь обращают внимание на цену, а также транспортную доступность новостройки и ее близость к основным объектам инфраструктуры.

Подготовил Виталий Простаков