Как нивелировать недостатки «неправильной» квартиры

«Продажа неликвидного жилья на вторичном рынке, на мой взгляд, более сложная задача, чем на первичном, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.-Неликвидным жилье может стать, например, из-за специфического ремонта или индивидуальных планировочных решений».

Это не значит, что квартира имеет недостатки. Причиной долгой экспозиции становится ограниченный круг потенциальных покупателей. В качестве примера эксперт приводит ситуацию с длительной продажей двухуровневой квартиры в элитном доме, где собственник начал строительство бассейна на верхнем этаже. В какой-то момент планы поменялись, и пришлось продавать жилье. Но найти покупателя не удается. Люди не хотят заниматься завершением строительства бассейна, поскольку он им не нужен. Риелторы не любят работать с таким объектами, поскольку главная сложность при их реализации – убедить собственника снизить цену. Владельцы идут на это крайне неохотно, поскольку вложили серьезные деньги и время для претворения в жизнь, на их взгляд, гениальной идеи. Поэтому при продаже они хотят отбить свои расходы. Однако, специфичность объекта в сочетании с завышенным ценником – практически гарантия неликвидного жилья.

«Пытаясь продать жилье с какими-то недостатками, одни риелторы их не скрывают, другие – идут на различные уловки. Например, брокер показывал жилье строго в определенное время, поторапливая клиентов с осмотром квартиры. Выяснилось, что риелтор таким образом пытался скрыть глиссады самолетов, пролегающие аккурат над домом, хотя непосредственно сам аэропорт находился на удалении. И догадаться, что над корпусом регулярно летают боинги, было невозможно. Нечестный, но встречающийся способ продажи неликвидной квартиры от собственника», - приводит еще один пример Литинецкая.

По мнению Натальи Гарифуллиной, директора по маркетингу компании Талан, владелец нестандартной квартиры может повысить ее привлекательность узаконенной перепланировкой и качественным ремонтом.

Застройщик же должен переосмыслить ценность квартиры и возможные варианты ее использования. Часто, таким образом, создаются нишевые продукты, например, квартиры с террасой на первом этаже.

Клиенты очень ценят продуманность и функциональность квартиры, поэтому они могут охотнее купить меньшую площадь, но с грамотной планировкой и четким зонированием. «Мы четко видим тренд на новые форматы площадей, например, люди предпочитают обычной кухне кухню-гостиную, - подчеркивает эксперт.- При проектировании пространств важно учитывать образ жизни людей».

Все зависит от тех параметров, из-за которых квартира менее ликвидна, считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».Например, неправильную геометрию квартиры можно обыграть удачным дизайн-проектом, который можно дарить конечному покупателю в подарок. Стоимость такого проекта в среднем 30 тыс. руб., а возможное удорожание продаваемой квартиры - несколько сотен тысяч рублей.

Отсутствие лоджии удачно исправляется возведением стеклянной перегородки в самой комнате. Перегородка пропускает дневной свет, при этом возможно зонирование пространства.

«Первый или цокольный этаж кардинально исправить нельзя, но можно дождаться своего покупателя. В моей практике были случаи, когда по разным причинам клиенты рассматривали только первые этажи», - говорит Ирина Доброхотова.

Некоторые проблемы, характерные для вторичных предложений, в частности сектора старых пятиэтажных домов, не применимы к рынку новостроек. Покупатели, приобретающие первичное жилье, не боятся последнего этажа. «Если в старом фонде, то есть в панельных пятиэтажках без лифта и с высоким риском протечек, необходим дисконт, то в новостройках такие квартиры представляют востребованное и более дорогое предложение (за счет современных инженерных решений и отличных видовых характеристик), - отмечает Валерия Цветкова, заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон».

Что касается первого этажа, то в новостройках это пространство занимают коммерческие помещения. «Кроме того, в тех проектах, которые предлагают первый жилой этаж, могут быть предусмотрены опции, повышающие ликвидность таких предложений. Например, террасы с собственным входом», говорит Цветкова.

Квартиры с неправильной геометрией требуют более вдумчивого подхода к организации пространства, при этом существующие дизайнерские возможности способны нивелировать недостатки планировки (мебель по индивидуальному макету, цветовые акценты в интерьере, обыгрывание выступов и т.д.). Решение есть, и различные планировочные недочеты не становятся серьезным препятствием для продаж. В особенности при наличии дизайн-проекта, который станет своеобразной шпаргалкой для покупателей и поможет сформировать представление о том, как обустроить такое жилое помещение.

Подготовил Виталий Простаков