TASS_27578090.jpg

Как купить новостройку по переуступке?

 Человек купил квартиру по договору долевого участия (ДДУ), но позже решил продать. Эксперты «Метриум» рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при заключении договора переуступки прав требования, и что должно насторожить, чтобы сделка не принесла проблем.

 

Ограничения при заключении договора уступки

Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ). Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.

Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку. В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).

Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.

Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

 

Инвесторов становится меньше

Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию. Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды». Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.

Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен. Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими. В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.

 

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки. 

Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования. 

Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья. Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.

Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – «Сбербанк», ВТБ24, DeltaCredit, «Банк Москвы» и др.

 

Оформление сделки

Поэтапное оформление сделки включает в себя:

– заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия. Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;

– составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;

– передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре; – оплату покупки.

После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.

«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок. Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки. Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».

Госпошлины за действия с недвижимостью в 2025 году

30 июня 2025, 18:24

Госпошлины за действия с недвижимостью в 2025 году

Размер госпошлины будет зависеть от кадастровой стоимости объекта.

Читать больше
запрет иностранных названий ЖК

30 июня 2025, 18:20

Как запрет иностранных названий ЖК повлияет на рынке жилья

На первичном рынке Старой Москвы сейчас 179 проектов с иностранными названиями.

Читать больше
Сбер с 1 июля снова снизит ставки по ипотеке

27 июня 2025, 18:31

Сбер с 1 июля снова снизит ставки по ипотеке на 0,5-2%

Минимальные ставки на покупку новостройки составят от 21,4%.

Читать больше
В Москве вместо монорельса появится высотный парк

25 июня 2025, 18:16

В Москве вместо монорельса появится высотный парк

Площадь нового парка составит 40 тысяч кв. м.

Читать больше
субсидии и льготы на покупку жилья

23 июня 2025, 18:17

Какие субсидии и льготы на покупку жилья можно получить в 2025 году?

Программы льготной ипотеки - одни из самых популярных мер.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 2 квартал 2025

ЖК Десятка квартиры (Эталон)

Застройщик: Группа Эталон

от 129 700 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2018

ЖК «Счастье на Ленинском»

Застройщик: Группа Эталон

от 325 000 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2024

Академика Павлова

Застройщик: ПИК

от 290 200 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2025

ЖК «РУСИЧ-Кантемировский»

Застройщик: Концерн Русич

от 283 797 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2027

Ярославский

Застройщик: ПИК

от 131 730 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2024

ЖК Союзный

Застройщик: СЗ Вектор Недвижимости

от 159 919 за м2

Все объекты
Новости
Территория ЖК на месте бывшей овощебазы

30 июня 2025, 18:03

Территорию ЖК на месте бывшей овощебазы «Красная Пресня» украсит светодизайн

Базовый функциональный свет уличных фонарей будет дополнен архитектурной подсветкой зданий.

Читать больше
Пентхаусы с террасами составляют 11%

27 июня 2025, 17:46

Пентхаусы с террасами составляют 11% в построенных элитных домах Москвы

В среднем цена квадратного метра пентхауса с террасой составляет 3,5 млн рублей.

Читать больше
В Сочи прошла церемония награждения премии REPA

27 июня 2025, 14:15

В Сочи состоялась церемония награждения премии REPA 2025

Победители были определены в 44 номинациях.

Читать больше
«Донстрой» стал девелопером года по версии REPA

27 июня 2025, 12:49

«Донстрой» стал девелопером года по версии REPA 2025

Также «Донстрой» был отмечен главным призом на премии Move Realty Awards.

Читать больше
Скульптуры паблик-арта из Музеона

26 июня 2025, 17:33

Скульптуры паблик-арта из Музеона станут частью жилых проектов MR

В Музеоне открылась временная экспозиция «Летящие формы».

Читать больше
Все новости

Проект Realty.ru

Это Ваш гид по миру московской и подмосковной недвижимости. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек и вторичного жилья, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенным на территории Москвы и Московской Области.