Как продать квартиру в ипотеке

Покупка квартиры с использованием ипотечного кредита для многих сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Но часто возникает вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Только с согласия банка

Квартира, находящаяся в ипотеке, может быть продана как и другие объекты недвижимости. Ограничений в этом случае нет.

Но по закону, и об этом нужно помнить, ее нельзя продать без согласия банка.

Прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Обычно банк выдает такое разрешение.

Способы продажи ипотечной квартиры

Способов продажи ипотечной квартиры существует несколько.

Во-первых, это может быть досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги); продажа с погашением ипотеки в ходе сделки; продажа квартиры вместе с ипотечным долгом или продажа ипотечного жилья банком.

Продажа при досрочном погашении

Обычно здесь берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге.

Отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. Такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе с 2015 года.

Чтобы гарантировать соблюдение интересов покупателя, первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки 

Этот вариант требует непосредственного участия банка. Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом 

Тоже довольно распространенный способ, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может рефинансировать ипотеку. 

Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект.

Продажа ипотечного жилья банком

Это не самый хороший вариант, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Как правило, продажа квартиры в ипотеке, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее установленного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. 

Плюсом покупки ипотечной квартиры является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры относится увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно.