Как организовать безопасную сделку при покупке недвижимости?

Очень важно при сделках с недвижимостью (это может быть как покупка, так и продажа) пользоваться услугами профессионального риелтора.

Но какие еще нюансы надо учесть при заключении сделки?

Как организовать безопасные расчеты при сделках с недвижимостью?

Для организации безопасных расчетов при покупке или продаже недвижимости можно использовать один из трех вариантов.

Во-первых, это депозит нотариуса. В этом случае денежные средства лежат на публичном депозитном счете нотариуса и перечисляются продавцу только после наступления условий. Обычно — это регистрации перехода права. Это прямо регулируемый инструмент нотариата.

Во-вторых, это банковский аккредитив. В этом случае банк перечислит средства продавцу только при предъявлении документов, подтверждающих исполнение (регистрацию перехода права и т. п.). Чаще всего, этот вариант практикуется крупнейшими банками.

В-третьих, это эскроу-счет. Он обязателен в новостройках (214-ФЗ), но банки могут предлагать его и для вторичной недвижимости как условный счет до регистрации. Это инструмент с господдержкой/страхованием средств в пределах лимитов.

Как проверить объект недвижимости перед сделкой?

Для проверки объекта и собственников недвижимости до сделки необходимо учитывать большое количество нюансов.

Первое, выписка из ЕГРН. Надо получить актуальную выписку (онлайн у Росреестра или на «Госуслугах»), чтобы можно было увидеть собственников, аресты, запреты, ипотеки, сервитуты. Также можно запросить у продавца выписку о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным или об отсутствии таких сведений.

Далее, долги. Рекомендуется запросить справку, например из НБКИ, о кредитах, просрочках и долгах продавца.

Также, суды и споры. Можно посмотреть картотеку арбитражных дел (юрлица/ИП) и ГАС «Правосудие» (суды общей юрисдикции) на предмет наличия судебных споров в отношении продавца и его близких родственников, а также банкротства.

Кроме того, исполнительные производства. Важно проверить продавца в банке данных ФССП на наличие активных долгов и риска внезапных арестов.

Важен и следующий пункт - банкротство. Необходимо проверить ЕФРСБ — текущие и завершенные процедуры банкротства физлиц/компаний.

Необходимо проверить паспорт и полномочия. Важно верифицировать действительность паспорта через «Госуслуги»» и проверить доверенности в реестре ФНП (если действует представитель).

Необходимы нотариальное согласие супруга, если продавец состоит в браке (прямое требование п. 3 ст. 35 СК РФ), разрешение органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ) при участии детей-собственников и соблюдение условий такого разрешения (отсутствие этих документов создает риск оспоримости сделки).

Может понадобиться информация из психиатрического и наркологического диспансеров, проведение психолого-психиатрической экспертизы (освидетельствования) продавца в день сделки, а также проверка наличия вложенных средств маткапитала в недвижимость и последующее выделение долей детям.