Грозит ли масштабны проектам заморозка? Мнения экспертов разделились

И да…

Безусловно, чем масштабней проект, тем дольше он реализуется. Как следствие, он больше подвержен различного рода «форс-мажорам» в макроэкономике, на рынке, у самого застройщика, считает Роман Лябихов, генеральный директор ГК Атлант. Соответственно, возможность «заморозки» такого проекта, действительно, выше.

«Собственно, в 2016-2018 годах мы наблюдали задержки в строительстве и даже замораживание такой проектов достаточно часто. Кто-то из девелоперов, в числе которых и ГК Атлант, смог справиться с ситуацией и достроить дома и передать квартиры дольщикам. А часть компаний, в том числе очень крупных и известных, обанкротилась», – отмечает эксперт.

Еще одна сложность крупного проекта состоит в том, что коммуникации на весь большой участок необходимо оформлять на первом этапе, что влечет за собой максимальные трудовые и финансовые затраты при строительстве первой очереди, которые не окупаются продажей квартир в этой очереди. Особенно, если спрос на рынке не очень высокий.

Кроме того, просто-напросто может измениться конъюнтура спроса и предложения, предпочтений покупателей, конкурентное окружение и много других вещей. Поэтому не редки случаи, когда изначально заявленный проект видоизменяется. Например, планировался офисный центр, но теперь спрос на офисы сильно упал, и вместо него целесообразно строить дополнительный объем жилья.

«Однако, надо иметь ввиду, что даже в крупном проекте покупатели одной очереди мало зависят от того, будет он реализован полностью или нет, – подчеркивает Роман Лябихов. – Даже для одного дома существуют нормы по благостройству, а любой житель будет обеспечен муниципальными местами в детских учреждениях, медицинским обслуживанием и т.д. При этом девелоперы стремятся возводить «очереди» так, чтобы жителям не приходилось жить на стройке: иначе квартиры в таком доме просто не будут покупать».

Коммерческий директор Glincom Иван Татаринов утверждает, что любой проект, который имеет длительный срок реализации, более подвержен риску. Чем длиннее горизонт планирования, тем выше шансы на ошибку в расчётах. Невозможно точно предугадать стоимость квартир, себестоимость работ, покупательский спрос и конкурентную среду на 5−7 лет вперёд. Негативные примеры и так всем известны — это проекты «СУ-155» и Urban Group, каждый из которых был более чем на 1 тыс. квартир.

…И нет

«Нет, от размеров проекта никак не зависят риски недостроя или «заморозки», – категоричен Александр Коваленко, коммерческий директор ГК РКС Девелопмент. По его мнению, все упирается в зависимость застройщика от продаж и использования поступающих от продаж денег. Если проект востребован, продажи есть, а поступающие от продаж деньги используются только на строительство данного объекта – рисков недостроя также нет. Но это бывает очень редко. Чаще застройщик использует деньги от дольщиков на покупку новых участков и закладку новых объектов. Именно поэтому возникли все ужесточения 214 ФЗ, все эскроу-счета.

«Примером крупного проекта с длительным периодом застройки является ЖК «Некрасовка», строительство которого ведется уже более 10 лет», – комментирует Владимир Моребис, партнер, коммерческий директор Est-a-Tet. И все с ним в порядке. Поэтому эксперт уверен, что количество очередей не влияет напрямую на риски заморозки проекта. О надежности проекта целесообразнее судить исходя из темпов строительства, репутации застройщика, источников финансирования и истории сдачи других объектов.

Ситуацию, при которой первая очередь сдается, а с остальными могут возникнуть какие-то проблемы встретить сложно, согласен с коллегой Сергей Ковров, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости». В данный момент в Московском регионе в предложении находится 14 проектов в стадии заморозки на 955 квартир стоимостью 6 млрд. руб., во всех из них, кроме одного, квартиры были выставлены на продажу лишь в одной стадии строительства. Таким образом, зависимости между риском недостроя и заморозки и большим количеством вводимых очередей нет.

Напротив, задержку сроков сдачи, как правило, ощущают на себе покупатели жилья первой очереди строительства, и во многом это связано с необходимостью подключения комплекса к инженерным сетям и коммуникациям, считает эксперт. Поэтому если подключаемые мощности соответствуют планам застройщика по возведению сразу нескольких домов, которые войдут в состав жилого комплекса, то при сдаче второй, третьей и последующих очередей сроки максимально соответствуют заявленным.

Успешная реализация первой очереди позволяет застройщику возводить следующие, таким образом, крупные проекты, в которых имеется несколько очередей ввода говорят о своей успешности и финансовой состоятельности, то есть безопасны для покупателя. А риск получить недострой как раз-таки высок при покупке жилья на самом старте проекта.

Срок строительства самых масштабных проектов в иных случаях может достигать почти десятилетие. Самые длительные проекты на данный момент расположены в ближайшем Подмосковье и Новой Москве. Например, продажи в «Бутово Парк-2» идут с мая 2013 г., последние стадии запланированы на 1 кв. 2022 г., итого срок реализации составляет 9 лет. В ЖК «Восточное Бутово» данный показатель равен 7 лет. Проект в Новой Москве «Саларьево Парк» на данный момент разбит уже почти на 6 лет, а в ЖК «Скандинавия» срок между первыми продажами и последней стадией составляет 5 лет.

Подготовил Виталий Простаков