Расширенный поиск

Тип постройки:

Комнатность:

растояние до мкад не более:

Цена за квартиру:

Цена за метр кв2:

м2

Общая площадь:

м2

срок ввода до:

Состояние строительства

...

Сегмент

...

тип сделки

...

тип дома

...

Отделка

...

инфраструктура

...

тип гаражей

...

безопасность

...

img

ГПЗУ получен, что дальше?

О ключевых стадиях реализации девелоперского проекта и возможных рисках рассказывает Денис Крючков, АН «Рядом».

После согласования генерального плана участка формируется техническое задание на проработку внутренних помещений (квартирография). На этом этапе девелопер должен предоставить описание желаемой номенклатуры помещений и ее процентное соотношение в доме. Не имея опыта или понимания рынка, сделать это сложно.

Далее следует проработка стадии П («Проект» - совокупность текстовых и графических материалов, предназначенных для согласования, экспертизы и утверждения), затем Р («Рабочая документация» - для производства строительных и монтажных работ) и т. д. Выявление ошибок и формирование пакета документов является ключевым моментом для прохождения экспертизы и последующего вывода объекта в продажу. Например, если в проекте будет некорректно посчитана общая площадь, то при отрисовке планировок для «открытия адреса» придется подгонять площади под данные в экспертизе. То есть единой линии общих показателей не будет, а это погрешность в финансовой модели. Не редки ситуации, когда после проверки выясняется, что площадь дома превышает данные в экспертизе. Сотрудники нашей компании неоднократно сталкивались с подобными случаями. Тот, кто имеет опыт работы с недобросовестными проектировщиками, способен уже на стадии П сформировать перечень замечаний и отправить в экспертизу полностью проверенные чертежи с корректными показателями площадей.

Наконец - получение разрешения на строительство, подготовка и отправка в Минстрой проектной декларации, но это уже не требует участия специалистов по продукту и продажам.

Параллельная итерация - это детальная проработка проекта в части маркетинга. Начинается она с анализа рынка, выделения существующих запросов, выполняется SWOT-анализ, который помогает понять основные плюсы-минусы проекта, точки роста и угрозы продажам. Далее - определение целевой аудитории проекта с выявлением уникального торгового предложения (УТП) для конкретного проекта. Этот процесс основополагающий, так как неверно заложенные показатели могут существенно изменить экономику проекта в целом или увеличить сроки реализации, что чревато налогом на доходы после ввода объекта в эксплуатацию (облагается дельта от цены продажи и себестоимости).

Медиапланирование на весь период реализации проекта рассчитывается исходя из финансовых показателей, то есть от планового графика продаж и поступлений по сделкам. При этом также учитывается сезонность рынка, внешние факторы, которые представляется возможным спрогнозировать.

Креативная концепция проекта - это и есть посыл, с которым мы выходим к ранее выявленной целевой аудитории. Здесь важно не только дать понимание продукта для потребителя, но и отстроиться от конкурентов. На сегодняшний день конкуренция в сегменте жилой недвижимости Московского региона так велика, что некоторые девелоперы прибегают к крайним мерам и используют в своей концепции обнаженную натуру, нижнее белье и другие «примечательные» картинки, забывая о важных для потребителя рациональных характеристиках проекта, без которых рекламная кампания привлекает нецелевую аудиторию.

В процессе реализации рекламной кампании важно иметь возможность оперативно ее корректировать. Для этого используются различные системы учета входящих обращений: кол-трекинг, счетчики статистики, например Yandex metrika, google analytics, а также система сквозного анализа roistat.

Для стабильных темпов реализации проекта, согласно сформированному графику продаж, необходимо иметь проверенных партнеров, у которых, в свою очередь, есть в штате квалифицированный персонал с глубокими знаниями в сегменте. На сегодняшний день широко используется схема коэксклюзива, когда на реализацию проекта привлекают два агентства – для здоровой конкуренции (у каждого свои инструменты и подход к продажам). Такая схема наиболее эффективна, учитывая заинтересованность каждого из них в более высоких показателях в продажах. Для девелопера в данном случае наступает полная диверсификация рисков по неисполнению планов продаж проекта. Но это касается комплексного освоения территорий, когда общая площадь проекта составляет не менее 30 тыс. кв. м. Для небольших проектов выгоднее иметь одного надежного партнера по реализации, который полностью вовлечен в проект начиная с этапа поиска земельного участка или с ранней стадии проектирования.

При выведении нового проекта на рынок важно помнить, что фундаментальная закладка всех составляющих должна быть корректна на всех этапах. Если по какой-то причине проект оказался нерентабельным или была выявлена системная ошибка в проектной документации, перепроектирование займет от 8 до 12 месяцев. Данный срок критичен - ввиду того, что рынок недвижимости Московского региона подвижен, а спрогнозировать, что будет со спросом через восемь месяцев, сложно.

21 ноября 2022, 11:08

В октябре российские новостройки подешевели в среднем на 0,8%

По данным Домклика, в октябре текущего года стоимость одного кв.м. в новостройках России снизилась в среднем на 0,8% и составила 123 тыс. руб. При этом в октябре 2022 г.

Читать больше

16 ноября 2022, 11:41

Квартиры в столичных новостройках подешевели

Как сообщается на сайте столичного управления Росреестра, в сентябре этого года средняя цена сделки с жильем в Москве по зарегистрированным ДДУ за месяц снизилась на 7,3% (1,4 млн руб.) и составила 18,13 млн руб.

Читать больше

07 ноября 2022, 10:52

В Москве перевыполнен план по вводу жилья

Как сообщается на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы, с начала текущего года в столице введено 5 млн «квадратов» жилья

Читать больше

31 октября 2022, 11:00

Ключевая ставка осталась неизменной

Как сообщается на сайте мегарегулятора, 28 октября Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 7,50% годовых.

Читать больше

24 октября 2022, 11:49

ЦБ зафиксировал рост ипотеки в августе и сентябре 2022 г.

Банк России опубликовал обзор о банковской деятельности за сентябрь текущего года.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 4 квартал 2021

Просторная 7

Застройщик: ПИК

от 310 030 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2020

ЖК «Народный»

Застройщик: ГлавГрадоСтрой

от 64 000 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2025

Holland park (Холланд парк)

Застройщик: ПИК

от 227 500 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2025

ЖК «Южные сады»

Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ

от 171 821 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2024

ЖК «Champine (Шампайн)»

Застройщик: СЗ Проект-С

от 375 764 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2024

ЖК «Рублевский квартал»

Застройщик: Группа Самолет

от 123 056 за м2

Все объекты

Новости

25 ноября 2022, 15:27

74 соц. объекта перейдут на баланс города

38 договоров с различными инвесторами заключил Москомстройинвест

Читать больше

24 ноября 2022, 17:41

Квартиры второй очереди ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…» поступили в продажу

Seven Suns Development предлагает приобрести новые квартиры в уютных ЖК

Читать больше

23 ноября 2022, 16:54

Донстрой заключил договор с 28 новыми поставщиками

На данный момент обсуждается работа с 47 новыми компаниями

Читать больше

22 ноября 2022, 13:52

Новая Москва лидирует по числу покупаемых в новостройках квартир

Каждая четвертая сделка по первичной недвижимости приходится на Новую Москву

Читать больше

21 ноября 2022, 11:07

В ЮВАО будет построен новый ЖК Champine

Застройщик Touch планирует сдачу в 2024 году

Читать больше
Все новости

Проект Realty.ru

Это Ваш гид по миру московской и подмосковной недвижимости. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек и вторичного жилья, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенным на территории Москвы и Московской Области.