Главное о премиальном сегменте столицы

Место решает все

Большинство знаковых проектов находятся в историческом центре Москвы. При этом зачастую объектами премиум-класса становятся объекты редевелопмента, когда расселяются и полностью реконструируются исторические здания. Поскольку их можно назвать «штучным товаром», то и востребованы они в очень узком сегменте рынка.

Спрос и ценовая политика на такое жилье зависят как от рыночных факторов, так и от концепции. Если проект изначально реализуется как небольшой клубный дом, то зачастую квартиры в нем выкупаются сразу. На начальном этапе застройки цена почти всегда ниже: могут начинаться от 250 тыс. руб./кв. м и доходить до 1 млн руб./кв. м в уже построенных и сданных проектах.

Между тем свободные площадки под проект премиум-класса в центре Москвы – это основной вызов для девелоперов, поскольку все земельные участки уже либо освоены, либо не предназначены под жилую застройку. Комплексное освоение больших территорий в центре невозможно априори, поэтому практически всегда ведется точечная застройка, сопряженная со сложной процедурой получения дополнительных согласований и выполнения требований к строительству в исторической части города.

Другое дело площадки бывших промзон. Вот некоторые из таких проектов: ЖК «Садовые кварталы» – построен на месте завода «РТИ-Каучук», ЖК Knightsbridge Private Park – занимает территорию бывшего хлебозавода, ЖК «Литератор» - находится в пределах закрытого Хамовнического пивоваренного завода.

Об успехе конкретного проекта может рассказать наличие или отсутствие свободных квартир в продаже. Если проект удачный, то, как правило, все квартиры выкупаются на старте, а продажи зачастую бывают закрытыми, т.е. собственники решают, готовы ли они принять нового соседа, или его статус не соответствует их уровню.

Инфраструктурный расклад

Обязательными элементами инфраструктуры объектов премиум-класса являются подземный паркинг, закрытая территория, частный сад или школа (или и то, и другое), объекты торговли, дополнительные услуги (спа, медицина), зона ресепшен и пр.

Безопасность жильцов обеспечивается круглосуточным видеонаблюдением на территории, в холлах и на этажах. Если территория огорожена, то на основном входе может устанавливаться шлагбаум или контрольно-пропускной пункт, на дополнительных входах – кодовые замки/домофоны с системой распознавания, в подъездах обычно дежурит консьерж и/или охранник.

Формально застройщик не обязан строить объекты социальной инфраструктуры, поскольку не существует единых норм для строительства социальных объектов рядом с ЖК, это зависит от индивидуальных требований к проекту и территории.

Когда строительство идёт на государственных или муниципальных участках, между властями и девелопером заключается договор о развитии застроенных территорий. В этом случае на девелопера может быть возложена социальная нагрузка. Однако на практике объекты премиум-класса обычно строятся в престижных районах с развитой инфраструктурой, которая является дополнительным преимуществом. Кроме того, объекты соцкультбыта часто размещаются на нежилых первых этажах. Если возводится комплекс апартаментов, то обеспечение социальной инфраструктурой – на усмотрение застройщика.

Подготовил Виталий Простаков