Где обитает малоэтажное жилье?

На пике своего развития (2011-2012 гг.) малоэтажная застройка в Подмосковье достигала четверти объема предложения, однако сегодня доля таких новостроек снижается. По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE вНовой Москве, которая должна была стать главным полигоном для развития малоэтажного строительства, по-прежнему преобладают высокие новостройки.

Большинство покупателей по ряду причин предпочитают более привычные многоквартирные дома. «На мой взгляд, это комплексная проблема, связанная как с экономическими, так и техническими предпосылками. Земля вблизи крупных городов дорогая, подключение коммуникаций и строительство инфраструктуры также обходятся недешево, ставки по кредитам для проектного финансирования – высокие, поэтому застройщики стараются выжать максимум рентабельности из доставшегося в распоряжение участка», - рассказывает эксперт.

Это можно сделать путем увеличения плотности застройки, то есть за счет строительства многоэтажных домов. Технические проблемы связаны и со сложившейся традицией использования дорогих строительных материалов – кирпича и бетона. На западе даже малоэтажные дома дорогостоящего класса возводятся по каркасной, щитовой технологии, которая намного дешевле и затрачивает меньше времени. Именно по этой причине в других странах часто можно наблюдать малоэтажные пригороды, тогда как в России это редкость.

К числу девелоперов, реализующих малоэтажные проекты, Мария Литинецкая относит «Инвесттраст» (квартал Южный в районе Новые Ватутинки), «Шатер Девелопмент» («Бутовские Аллеи»), ГК «Примаком» (Vnukovo Tennis Country Club), «Деловой двор» («Кутузовские березы»), «МИСК» (Экопарк «Горчаково»). Перечисленные новостройки расположены в Новой Москве.

Однако основной объем предложения малоэтажного жилья представлен, конечно, в Московской области. Примерно 60% малоэтажных жилых комплексов строятся на северо-западе и западе области. Лидерами являются Ярославское и Пятницкое шоссе, что связано, по всей видимости, с привлекательными видовыми характеристиками, а также обилием рекреационных зон. Еще около 20% поселков расположены на юго-востоке и востоке от Москвы. Остальные 20% «разбросаны» по другим направлениям.

Причем малоэтажные проекты в области строят даже те девелоперы, которые ранее работали на столичном рынке и реализовывали многоэтажные комплексы. Например, девелопер «Ферро-Строй» вывел на рынок малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса «Катуар», первая очередь которого была построена чуть более, чем за год.

Малоэтажное жилье, несмотря на невысокий интерес застройщиков к такому формату, имеет большой потенциал по спросу, прежде всего за счет более привлекательной цены квадратного метра. Кроме того, это промежуточный вариант для тех, кто мечтает о загородном образе жизни, но не готов отказываться от благ, доступных городскому жителю. Как правило, малоэтажные проекты рассматривают к покупке семьи, которые не хотят, чтобы их дети росли в «каменных джунглях», а также молодые пары. Для них это, как правило, первое жилье.

С этим согласна и Наталья Масютина, директор по маркетингу и рекламе ГК «Рассвет». По ее словам,сегмент малоэтажного строительства не так велик по сравнению с высотками, но на сегодняшний день он набирает популярность. Для покупателей малоэтажные проекты – это, прежде всего, комфортное проживание и возможность улучшить качество жизни. Чаще всего такое жилье выбирают покупатели, ценящие «доступную по цене экологию», отдых от городской суеты, безопасность и естественное для малоэтажной застройки добрососедство и возможностью легкого общения. Практически обязательным для успешного девелоперского проекта в малоэтажном строительстве является благополучная экологическая составляющая.

Много лет малоэтажные дома ассоциировались лишь с элитным жильем, недоступным для покупателей со средним заработком. Сегодня ситуация меняется, «малоэтажка» становится доступной. В первую очередь, из-за желания девелопера найти свою нишу и для расширения продуктовой линейки.

На сегодняшний день доля малоэтажного жилья в Москве и области достигла 50% от общего количества возводимого жилья, а это, среднем, 35-40 млн квадратных метров, приводит цифры из открытых отраслевых источников Игорь Полуэктов, бизнес-директор компании Optiland. «Ничего удивительного в этом нет, большинство покупателей сейчас рассматривают загородное жилье, как альтернативу городской квартире, - поясняет эксперт. - Конечно, можно много говорить о его преимуществах, о большем комфорте жизни, о большем количестве жилой площади по сопоставимым ценам. Но в этом году тенденция к увеличению спроса к малоэтажному жилью подстегнула плачевная ситуация, как раз таки, с крупными федеральными застройщиками городского рынка».

Действительно, покупатели стали чаще рассматривать вторичное жилье, а единственной доступной альтернативой стала малоэтажка. «В наших проектах мы заметили активный всплеск, так как ко всему прочему мы продаем только готовое жилье и для покупателей это самая безопасная сделка. Но в любом случае, малоэтажка строится и вводится в эксплуатацию намного быстрее, чем городская новостройка, поэтому для людей это стало неким гарантом, что за свои деньги они получат жилье, а не долгострой», - считает Игорь Полуэктов.

Возводятся такие проекты, в основном, в 5-15 км от МКАД, если это многоквартирные жилые комплексы и в 15-30 км от МКАД, если это коттеджные поселки. С развитием транспортной инфраструктуры и реконструкцией большинства автомагистралей это расстояние нельзя уже считать значительно удаленным от Москвы и некомфортным для постоянного проживания, например, путь от поселка «Марсель» до Москвы в часы «пик» составляет не более 30 минут.

Квартирами в малоэтажных домах сейчас представлено порядка 15% предложения на первичном загородном рынке Подмосковья, приводит цифры своего Аналитического центра Дмитрий Таганов (ИНКОМ-Недвижимость). Обычно «малоэтажку» строят на удалении 15-20 км от МКАД, а также вблизи городов-спутников. Подобное жилье в основном рассчитано на покупателя, который рассматривает самые бюджетные предложения в квартирном сегменте, но при этом не готов приобретать недвижимость в домах-«муравейниках». Для крупных федеральных застройщиков проекты с МЖД не представляют интереса – маржинальность при возведении «малоэтажки» и высотных домов несопоставима. Крупные девелоперы делают ставку на большие объемы строительства, а с МЖД они невозможны.

Подготовил Виталий Простаков