Где искать самые «вкусные» апартаменты?

Разница в ценнике особенно заметна в массовом сегменте. Если же класс апрткомплекса высокий, то здесь главное не стоимость, прописка или величина эксплуатационных платежей, а, скорее, локация и концепция проекта. Но в любом случае вложения наверняка окупятся.

Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград» разделяет инвестиции в апартаменты на два вида: краткосрочные, где суть заработка состоит в том, чтобы приобрести недвижимость на этапе котлована и продать ее после сдачи объекта, заработав на разнице и долгосрочные, то есть вложение средств в так называемые сервисные апартаменты.

«Сервисные апартаменты – это относительно новый продукт на современном рынке недвижимости, суть которого заключается в том, что девелопер не только возводит комплекс апартаментов гостиничного типа, но и в дальнейшем берет управление этими апартаментами как гостиничными номерами на себя, обеспечивая владельцу апартаментов постоянный поток денежных средств в виде арендной платы, – поясняет эксперт. – Такие апартаменты хорошо подходят для долгосрочных инвестиций, владелец фактически освобожден от необходимости искать арендатора и обслуживать апартамент, за него это делает УК».

Впрочем, и так называемые жилые апартаменты тоже можно использовать в долгую, тем более что, по словам Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, сейчас наметилось постепенное смещение внимания инвесторов с вложений для перепродажи к концу строительства к арендному бизнесу. «Скажем, в нашем проекте апартаментов бизнес-класса «Level Павелецкая» долгосрочная аренда может приносить собственнику до 12% годовых, а краткосрочная – до 14%. Это очень высокий уровень доходности, который едва ли достижим в аналогичных объектах, имеющих жилой статус», – подчеркивает эксперт.

Между тем банальная перепродажа тоже не самый худший вариант. Вот расчеты сделанные Алексеем Перлиным, генеральным директором девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» на примере комплекса «Любовь и Голуби».

При сопоставимых характеристиках стоимость апартаментов  в нем оказывается на 10-15% меньше, чем квартир. Скажем, цена апартамента с предчистовой отделкой составляет 9,29 млн руб. за 67,31 кв. м. Бюджет покупки квартиры с отделкой «под ключ» – 12,2 млн руб. за 67,65 кв. м.  То есть разница в цене составляет 1,3 млн руб. Более того, стоимость апартамента оказывается ниже, чем квартиры без отделки и большей площади – 10,9 млн рублей за 71 кв. м.  При этом прирост стоимости для квартир и апартаментов абсолютно идентичный, поэтому инвестор, выбравший апартаменты, может рассчитывать на такую же доходность, как и при вложениях в квартиру.

«А вот в случае аренды апартаменты позволяют на несколько месяцев, а то и лет, быстрее вернуть средства за счет сдачи объекта, начав получать прибыль, – говорит Алексей Перлин. – Арендаторам, по сути, все равно, живут они в квартире или в апартаменте. Арендная ставка и в том и в другом случае сопоставима. К тому же, с точки зрения технических характеристик апартаменты ничуть не уступают квартирам. Например, в нашем проекте «Любовь и Голуби» все объекты имеют приточно-вытяжную вентиляцию. Уровень пожарной безопасности и санитарно-технические нормативы идентичны. Жители квартир и апартаментов пользуются одними и теми же лифтами, лестницами, паркингом и пр. То есть разница заключается только в юридическом статусе, который не имеет большого значения для основной части покупателей».

Однако прежде чем  нести свои деньги застройщику апартаментов следует четко предстваляь все «плюсы» и «минусы» апартаментов.  Вот самые главные по версии Эвелины Ишметовой, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEYCAPITAL

Плюсы апартаментов:

– низкая себестоимость и, как следствие, более низкая цена продажи по сравнению с обычным жильем. Учитывая, что апартаменты – продукт редевелопмента, а также что к нему меньше требований по инсоляции и другим параметрам, проектоустроители стараются максимально снизить вложения в 1 кв. м.

– современные архитектурные здания – будь ты покупателем для себя или инвестором, тебе понравятся современные архитектурные решения апартаментов. Причем поскольку чаще всего апартаменты появляются ближе к центральным районам Москвы, внутри ТТК, где новое строительство жилья вообще редкость, то тем более выигрышно они смотрятся;

– свободная планировка апартаментов, высоки потолки, двухсветные пространства – апартаменты часто создаются на базе бывших промзон и отличаются оригинальными дизайнерскими и планировочными решениями;

– наличие паркингов со своей охраняемой территорий.

Минусы апартаментов:

– высокие процентные ставка налогообложения;

– дополнительные платежи за коммунальные услуги;

– невозможно постоянно зарегистрироваться.

«Самые «вкусные» предложения можно найти в проектах на ранних стадиях строительства, которые будут вводиться в эксплуатацию через 1-1,5 года, – резюмирует  Эвелина Ишметова. – Причем важен статус застройщика. Лучше выбирать проверенных, таких как StoneHedge  и Coldy».

Подготовил Виталий Простаков