Где и как жить - за нас выбирают девелоперы

Когда девелопер разрабатывает новый проект и подбирает участок, он проводит многофакторный анализ, тщательно рассматривая все возможные детали будущего расположения своего объекта.

 «Участки подбираются в соответствии со стратегическим видением. Например, если застройщик планирует развивать проекты эконом-сегмента, то локации определяются исходя из этой установки, – рассказывает Павел Лепиш, Директор по продажам «ИНТЕКО».

Говоря про опыт «ИНТЕКО», эксперт отмечает недавно представленный жилой комплекс бизнес-класса West Garden, который будет возведен на западе Москвы в пойме реки Раменки. Этот уникальный участок находился в нашем земельном банке, мы учли все его преимущества и, исходя из этого, уже утвердили концепцию,

В настоящий момент высокая конкуренция на рынке недвижимости привела к тому, что непосредственно география расположения объекта постепенно отходит на второй план, считают в компании «Эталон». Покупатели обращают внимание, главным образом, на транспортную доступность, обеспеченность социальной инфраструктурой жилого комплекса. Можно говорить даже о таком термине, как «метрозависимость»: в приоритете у покупателя всегда будет объект, имеющий станцию метро в шаговой доступности. 

Объем и характеристики объектов социальной инфраструктуры в проектах нового строительства определяются нормативами градостроительного проектирования. На расчетное число жителей планируется их объем и наполнение. В приоритете – объекты первой необходимости: школы, детские сады. Дополнительная инфраструктура и маркетинговая концепция проекта определяется девелопером самостоятельно.

«Итоговая нагрузка по строительству объектов социальной инфраструктуры может отличаться в зависимости от масштабов объекта. По проектам Группы «Эталон» в Московском регионе она составляет около 5 тысяч рублей на кв. м жилой площади объектов», – уточняют эксперты компании.

Решение вытекает из условий

По словам Сергея Егорова, управляющего партнера «S.A. Ricci жилая недвижимость», чаще всего застройщик разрабатывает концепцию будущего ЖК для имеющегося у него участка. Однако бывают случаи подбора площадки с учетом готовой концепции.  Кроме того, многое зависит от размера локации. Эксперт предлагает рассмотреть как площадь и характеристики пятна застройки влияют на концепцию будущего ЖК.

Характеристики:

- небольшая площадь земельного участка 0,1-0,3-0,5 га;

- расположение в ЦАО;

- развитая внешняя инфраструктура района;

- предельная высота застройки до 14-15 м.

Все это дает возможность реализации концепции премиум-элит проекта таунхаусов.При тех же условиях, но с большей предельной высотой застройки 33,5 м имеется возможность реализации премиального камерного клубного комплекса.

Примеры:

– ЖК «Цвет 32» на 47 апартаментов, площадь земельного участка 0,1 га, высота 33,5 м.

– ЖК EdisonHouse на 12 апартаментов с полной отделкой, площадь земельного участка 0,28 га, высота 29,7 м.

– ЖК Magnum на 44 апартамента, площадь участка 0,2 га, высота -24,9 м.

Если участок расположен в промзоне (или рядом с ней), на большой площади, рядом расположено МЦК, то это дает возможность реализации масштабного жилого комплекса комфорт-класса (ЖК «Город на реке Тушино -2018», «Кварталы 21/19», «Символ»). Не случайно эксперты компании «ИНТЕКО» считают, что «сегодня рынок перешел к пониманию девелопмента, в первую очередь, как развития территорий, а не только как ведения строительства».

Яркий пример проекта комплексной квартальной застройки – жилой микрорайон «Изумрудные холмы» в Красногорске от Группы «Эталон», который предполагает возведение 20 жилых корпусов. Его главным минусом можно считать временное отсутствие станции метро в непосредственной близости от объекта, однако открытие линии «наземного метро» в Красногорске запланировано уже на вторую половину 2019 года.

Группа «Эталон», понимая, что каждый раз выезжать в город жителям было бы неудобно, решилась на строительство настоящего «города в городе» с исчерпывающим количеством объектов социальной и торговой инфраструктуры. На территории ЖК «Изумрудные холмы» уже функционируют четыре детских сада и три школы – школа начальных классов, общеобразовательная школа на 1100 мест и детская художественная школа. В микрорайоне строится поликлиника для взрослых и детей, хореографическая школа. Одна из школ – общеобразовательная школа №18 в мкр. «Изумрудные холмы» была признана лучшей в России, победив в Градостроительном конкурсе Минстроя РФ в номинации «Лучший реализованный проект строительства объекта образования».

 «Застройщики, которые развивают проекты в менее выигрышных локациях, конкурируют за счет качественного продукта и ценовой политики, – утверждает Сергей Егоров.

Что подразумевается сегодня под качественным продуктом:

– продуманные эргономичные планировочные решения и большой выбор планировок;

– наличие и диверсификация отделки (сочетание whitebox, чистовая отделка, без отделки в рамках одного ЖК);

– качественные строительные материалы;

– оригинальное архитектурное решение;

– продуманная социальная внутренняя инфраструктура ЖК (ДОУ, школа, коворкинг, клабхаус, фитнес клуб и пр.);

– благоустроенная придомовая территория и зона отдыха и т.д.

Достоинство повышает капитализацию

Локация проекта может быть использована как драйвер продаж, если рядом находятся знаковые объекты городской инфраструктуры. Например, ЖК «Серебряный фонтан» расположен в историческом районе Москвы, в непосредственной близости от старого московского парка «Сокольники», а также ВДНХ. На территории жилого комплекса находится ансамбль Алексеевской водоподъемной станции. Здания XIX века реставрируются и превращены в общественное пространство. Таким образом, инфраструктура комплекса станет точкой притяжения и для жителей комплекса, и даже для жителей всего района.

Редко встречаются локации, у которых можно выделить только одно достоинство, считает Павел Лепиш.  По его мнению, всегда есть набор особенностей месторасположения, которые совокупно формируют его привлекательность: транспортная доступность, экология, рабочие места и так далее. Любые факторы, которые повышают капитализацию проекта, используются застройщиком для повышения продаж. В качестве примера эксперт приводит комплекс «Лайнер», в котором произошел значительный рост продаж после открытия в шаговой доступности станции метро. Этот момент сразу отразился в рекламной кампании, призванной простимулировать спрос.

 

«Любые преимущества жилого комплекса, в том числе относящиеся к локации и созданные самой природой, а также появившиеся благодаря усилиям человека, например, объекты коммерческой инфраструктуры, девелопер использует при продвижении проекта, – подчеркивает эксперт.

 

Подготовил Виталий Простаков