Дорогая моя Москва: тенденции на рынке класса «бизнес» и «элит»

По мнению Полины Балашовой, директор по ценообразованию и анализу рынка «ИНТЕКО», одной из основных тенденций бизнес-класса в этом году стало его размытие, причем как в сторону «бизнес-плюс» или «премиум-минус», так и в направлении «бизнес-минус».

«Стоит отметить, что в 2019 году нового предложения второго типа было больше, чем первого. Фактически проекты бизнес-класса все чаще становятся ориентированными на группу покупателей, которая хочет приобрести жилье уровнем выше, чем комфорт-класс, но на квартиру в категории «бизнес» денег не хватает, – говорит эксперт. – Это сказывается, в том числе и на средней реализуемой площади – с начала года она снизилась на 6%».

Между тем, за год цена предложения в бизнес-классе выросла на 1%, а цена спроса – на 6%, отмечают в «ИНТЕКО», что свидетельствует об уровне востребованности проектов «бизнес» и «бизнес-плюс», особенно в высокой стадии строительной готовности.

В 2019 году на рынок Москвы в старых ее границах вышло 12 новых проектов бизнес-класса. «Это Nagatino I-Land, Now. Квартал на набережной, RiverSky, TREND,Vitality, WestGarden, «Балтийский», «Квартал 38А». Prizma, «Клубный дом Исток», «Манифест», «Событие», «Счастье на Ломоносовском», – перечисляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой.

По данным эксперта, общая площадь экспозиции квартир в этом сегменте превышает 1,1 млн кв. метров. В январе текущего года средняя цена 1 кв. метра составляла 232,9 тыс. руб., и к настоящему времени выросла до 243,4 тыс. руб. (рост составил 4,5%). На топ-10 девелоперов приходится 76% спроса, в то время как в начале года показатель составлял 73%, добавляют в «ИНТЕКО».

«Таким образом, в качестве обозначившихся тенденций в бизнес-классе можно выделить сохранение доли новых проектов с отделкой на уровне 2018 года (с 2016 года по 2018 год наблюдался ежегодный двукратный рост объема нового предложения с отделкой), – резюмирует Полина Болашова, – снижение средней цены предложения, что связано с расслоением класса в сторону «бизнес-минус» и стремлением девелоперов получить максимально высокий спрос на старте проекта; рост средней цены покупки за счет спроса на жилье в высокой стадии строительной готовности; увеличение доли ипотечных сделок в структуре реализации.

В столичном сегменте «элит», за год  на рынок вышло девять новых проектов. Цена предложения с начала года выросла более чем на 10%, цена спроса – на 6%. «Обозначенный рост цены предложения связан с выходом ряда проектов по стоимости, значительно превышающей средний показатель по рынку, – считают эксперты «ИНТЕКО».

Также наблюдается увеличение средней площади как предлагаемого жилья, так и покупаемого, что является прямым следствием вывода нового предложения: на рынок поступило несколько проектов формата «городская резиденция» – фактически это таун-хаус в городе. Такие проекты предлагают жилье увеличенной площади.

Концентрация рынка несколько снизилась, но продолжает оставаться очень высокой: на топ-10 девелоперов приходится 85% спроса (против 88% в начале года).

При этом современные элитные проекты не дешевеют, так как к их разработке привлекаются лучшие архитекторы и последние технические новинки в инженерной среде, что позволяет создавать действительно уникальные объекты, полностью соответствующие своей цене. Одновременно доля новых проектов с отделкой остается высокой – более 2/3 всего предложения реализовывается с отделкой.

По данным экспертов в настоящее время средняя цена квадратного метра в сегменте премиум-класса составляет 400-600 тыс. руб., в элитном – от 800 тыс. руб.

«Некоторый рост цен на жилье 2019 году в определенной степени связан со снижением ипотечных ставок, а также с повышением инвестиционной привлекательности недвижимости через паевые фонды – на фоне снижения доходности по банковским вкладам, – комментирует Эля Ахмерова, руководитель управления продаж ЖК «КОМПОЗИЦИЯ № 24».

В качестве тренда эксперт отмечает появление все большего числа проектов в элитном и премиум-сегментах, которые отталкиваются от исторического контекста локации или, в случае если это редевелопмент, самого здания. В качестве примера Эля Ахмерова приводит жилой проект «КОМПОЗИЦИЯ № 24», архитектура которого вдохновлена наследием авангардистских работ Казимира Малевича и атмосферой самого района, спроектированного авангардистами архитектурной группы АСНОВА под руководством Н.А. Ладовского.

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, известного на рынке консалтера, также назвал, рост в 2019 году спроса на элитное жилье, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. «По предварительным прогнозам это будет где-то +10% по отношению к показателям 2018 года», – уточняет эксперт. – Кроме того, в течение этого года мы видели повышение доступности ипотеки, причем не только в части ставок, но и в части сумм».

Из новых трендов Дмитрий Халин отметил возросшую востребованность элитного жилья под известными брендами отелей. Те проекты, которые уже вышли на рынок в этом году, достаточно успешны. «В следующем году, я думаю, выйдет не менее двух проектов с брендированными резиденциями», – подчеркивает консультант.

Eсли говорить о спросе на элитную недвижимость Москвы по районам, то по-прежнему лидируют Хамовники и Пресня. Очевидно, что эти локации сохранят свои позиции и в наступаюшем 2020году.

Подготовил Виталий Простаков