Дальше «падать» просто некуда

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

«Не думаю, что осенью 2019 года стоит ждать такого же активного повышения цен, как в прошлом году. Скорее нас ждет замедление роста цен на жилье. В годовой динамике средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте выросла на 8% при одновременном снижении доходов населения. Поэтому, по нашим прогнозам, сегодняшняя средняя стоимость кв. м в массовом сегменте в 169 тыс. рублей, полагаю, может увеличиться осенью еще на 2-3 тыс. рублей только за счет сезонного спроса, а также снижения ипотечных ставок.

Напомню, в августе лидер ипотечного кредитования Сбербанк уменьшил проценты по жилищным кредитам, преломив тем самым тенденцию роста ставок первой половины 2019 года. В начале сентября 2019 года ключевая ставка снова была снижена, что, полагаю, приведет к росту доступности ипотеки, а это однозначно поддержит спрос.

По нашим подсчетам, до конца 2019 года на первичном рынке «старой» Москвы выйдут в продажу около 10 новостроек общей площадью порядка 1,5 кв. м и жилой площадью чуть меньше одного миллиона кв. м. Хватит ли на всех спроса? В 2019 году в среднем в Москве продается порядка 262 тыс. кв. м в месяц. При сохранении показателя текущий объем квартир и апартаментов «старой» Москвы будет поглощен за год, а перспективный объем, выход которого ожидается в этом году – за четыре месяца. Однако данный «идеальный» сценарий актуален только при отсутствии новых корпусов в текущих новостройках, что, конечно, не соответствует реальности».

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank:

«По нашим подсчетам, сейчас в новостройках бизнес-класса всего 11% предложения реализуются с использованием эскроу-счетов, а в элитном сегменте – лишь 7% площадей. Больше всего доля предложения, реализуемого через эскроу-счета, приходится на премиум-класс – 25%, однако с применением эскроу-счетов здесь реализуются всего два проекта, но с большим объем предложения (учитывался объем по всем корпусам в продаже): «Река» и Lucky. Таким образом, ограниченное число предложения, реализуемого через эскроу-счета, не может оказать существенного влияние на среднюю цену рынка.

С постепенным выходом на рынок новых проектов, реализующихся по новым правилам, рынок будет трансформироваться, однако в полной мере влияние данных изменений на цены мы сможем увидеть лишь через 1-2 года.

На протяжении последнего времени мы наблюдали рост средней рыночной цены как в высокобюджетном сегменте жилой недвижимости Москвы (+9,5% по итога 1 п/г 2019 г. в сравнении с аналогичным периодом прошлого года), так и в сегменте бизнес-класса (+5% в годовой динамике). Отчасти этот рост обусловлен активными темпами поглощения на рынке: многие покупатели спешили войти в сделки до вступления в силу изменений касательно перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. Сейчас же спрос идет на спад, что не только сдержит рост цен, но может даже подтолкнуть застройщиков к использованию скидок для стимулирования продаж.

Что касается вывода новых проектов на рынок, то до конца 2019 г. ожидается старт продаж 10 высокобюджетных жилых комплексов, в том числе три класса «элит» и семь – «премиальных». Большинство проектов выйдут на территории ЦАО.

В бизнес-классе также ожидается выход новых проектов, но точное число их предсказать трудно: уже два проекта бизнес-класса в течение года открывали предварительное бронирование квартир, а затем закрывали, так и не выведя жилые комплексы в продажу».

Александр Красавин, первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли»:

«Переход на проектное финансирование, безусловно, повлияет на весь рынок, мы готовимся к росту цен и в комфорт-классе и в премиальной недвижимости. В элитном сегменте это будет менее заметно, так как девелоперы постараются частично нивелировать возросшую себестоимость, жертвуя собственной маржинальностью. Но полностью взять на себя возросшие расходы они не смогут, поскольку в элитном сегменте зависимость от внешних факторов, таких, например, как колебания курса валют, гораздо выше.

Что касается прогноза покупательской активности – мы также ожидаем роста продаж, особенно если ключевая ставка, а следом за ней и ставка по ипотеке, продолжит снижаться. Плюс осенью ожидается традиционный сезонный пик спроса.

В более долгой перспективе можно сказать, что рынок недвижимости развивается, правила игры меняются, а значит маркетинг будет неизбежно реагировать на эти изменения. Конкуренция значительно возросла, в 2018 году застройщиками было получено рекордное количество разрешений на строительство. Это значит, что в ближайшие 2-3 года предложение на рынке жилой недвижимости значительно превысит спрос.

Чтобы оставаться успешными в условиях такой беспрецедентно высокой конкуренции, компании должны непрерывно совершенствовать собственный бренд, больше внимания уделять своей репутации, всеми возможными инструментами постоянно повышать доверие к своему контенту. Прозрачность, профессионализм, высокий экспертный уровень – все эти качества девелоперы должны постоянно демонстрировать в информационном пространстве».

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI:

«Некоторые девелоперы, как мы, решили повременить с выводом на рынок новых проектов. Мы взяли паузу, чтобы ознакомиться с опытом первых застройщиков, которые начали продавать квартиры с использованием счетов эскроу. Анализ работы этих компаний позволит более эффективно проработать финансово-экономические модели своих новых проектов и подготовиться к работе в новых условиях максимально эффективно.

С переходом на проектное финансирование новостройки подорожают на 10–15 % до конца года. Снижение цен на первичном рынке Подмосковья вряд ли возможно. Подавляющее большинство девелоперов работает на минимальном уровне рентабельности. Дальше «падать» просто некуда. У некоторых застройщиков возможны лишь небольшие точечные скидки по отдельным проектам – для сохранения темпов продаж и удержания процентной ставки по проектному финансированию на низком уровне.

В Московском регионе у подавляющего большинства компаний нет проблем с переходом на систему эскроу-счетов. Большой опыт работы с банками имеет каждый крупный девелопер. И получение проектного финансирования – лишь предмет конкретных переговоров.

Сейчас главный вопрос для каждой компании – разработка качественных проектов, которые будут иметь успех на рынке. Одно серьезное упущение на этапе подготовки, и впоследствии продажи могут серьезно забуксовать. В лучшем случае это приведет к снижению рентабельности проекта, а в худшем – привести к убыткам.

Препятствий же на этом пути хватает: снижение доходов населения и ограниченный спрос, высокий уровень ипотечных ставок, новые издержки в виде процентов по банковскому финансированию. Поэтому застройщики сейчас крайне осторожны при запуске новых проектов».

Подготовил Виталий Простаков