Что должна делать управляющая компания, а что не должна

Сегодня можно обвинять управляющие компании во всех смертных грехах: вовремя не проинформировали об отключении – воды, виновата ЖКУ, в подъезде собираются наркоманы – виновата ЖКУ, подтекает смеситель в ванной – претензии к ЖКУ. Между тем, собственник жилья, за частую, даже не знает какими полномочиями сам же наделил свою управляющую компанию.

Первое, что собственник жилья должен понимать – это то, что в обязанности управляющей компании только управление общим имуществом дома. Квартирами ЖКУ не занимается. Поэтому при составлении договора с управляющей компанией товарищество собственников жилья должно чётко определить, что является общим имуществом компании, а что нет. Имущество, которым осуществляет управление ЖКУ прописывается в обязательном приложении к договору управления. Здесь можно обозначить: запирающие устройства, системы видеонаблюдения, сервис уборки, обслуживание лифта, охрану и прочее. Лишь на основании этого документа Вы можете предъявлять претензии к управляющей компании за ненадлежащее выполнение ей своих обязательств. Если же, скажем, Вы забыли указать в обязательном соглашении обслуживание лифта, а он у Вас сломался, тут, извините, претензии Вы можете предъявлять лишь к самим себе.

Однако, существует обязательный минимум, который обязаны обеспечивать управляющие компании вне зависимости от желаний клиентов. Список этих услуг вносится в соглашения по умолчанию. В этот список входит содержание несущих конструкций (стены, фундамент, колонны, столбы, балки, ригели, лестницы, несущие элементы крыши), содержание систем инженерно-технического обеспечения, содержание придомовой территории (это очень важно, то есть, если у ваших окон полюбили собираться бомжи или нерадивый сосед устраивает свалку, то Вы имеете право спросить за это с ЖКУ).

 Таким образом, управляющая компания обязана регулярно мыть подъезды, следить за тем чтобы в них не собирался асаоциальный элемент, подметать дворы, мыть подъезды, ремонтировать трубы, менять лампочки, следить за системой вентиляции и исправностью лифтов. Уход за зелёными насаждениями и подстрижка газонов – так же входит в прямые обязанности управляющей компании. ЖКУ обязана помимо всего прочего проводить регулярную дератизацию и дезинсекцию. Управляющая компания обязана поддерживать внешний вид в таком состоянии, как он указан в проектной документации, не допуская самовольных изменений. То есть никаких пристроек, веранд, дополнительных балконов ЖКУ возводить не имеет права, более того, она обязана снести подобные строения, сделанные жильцами.

Важнейшей обязанностью управляющей компании является вывоз мусора. Она обязана обеспечить не просто функционирование стандартной помойки, но нахождение в пешей доступности от дома бункера – для выброса крупногабаритного и строительного мусора. Отдельно должно быть обустроено место для опасного мусора, например батареек.

Управляющая организация должна позаботиться и о противопожарной безопасности дома. В случае, если лестничные проёмы или общие коридоры захламлены, Вы имеете полное право потребовать у ЖКУ разобраться с ситуацией. Если управляющая компания отказывается исполнять свои прямые обязательства – меняйте её.

До этого мы перечисляли только обязательные услугу, которые должна оказывать любая ЖКУ. Теперь поговорим о дополнительных, которые Вы можете прописать в обязательном соглашении, но за которые управляющая компания вправе потребовать повышенную оплату. К таким услугам относится консьерж-служба, видеонаблюдение, охрана.

Есть ещё один нюанс, который стоит учитывать при составлении соглашений с управляющими компаниями. Так, если услуга распространяется на общее имущество дома, то решение о её необходимости решается на общем собрании жильцом и все в равной степени платят за неё. Если же в этой услуге заинтересовано какое-то конкретное домохозяйство, то за неё платит лишь непосредственно заказчик. Не позволяйте жуликоватым соседям прописать в общий договор не актуальные для все услуги и пользоваться благами цивилизации за ваш счёт.

Как же разорвать отношения с недобросовестной и непрофессиональной компанией? Решение о расторжении договора принимается на общем собрании жильцов на основе  «Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»). А так же на основании  Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Запомните, что никто не праве Вам запретить отказаться от услуг неудовлетворяющей ваши требования компании, а любое давление на Вас со стороны ЖКУ – прямой повод обратиться в правоохранительные органы. Рынок сегодня переполнен управляющими компаниями, которые, борясь за клиентов, постоянно повышают качества услуг и совершенствуют сервис.