Что делать с долгостроем?

Над её решением трудятся ведущие урбанисты, но решить ее до конца пока так и не удаётся.

Порой случается так: начинается грандиозная стройка, будь то жилой комплекс, торговый центр, офисное здание, вдруг у инвестора заканчиваются деньги и стройка останавливается на неопределённый срок. Порой объект в заморозке может простоять ни один год, а то и десятилетие. Такая «стройка» портит облик города, создаёт препятствие для движения транспорта, за частую становится пристанищем асоциального элемента.  По данным Генпрокуратуры, в России насчитывается около 39 000 обманутых дольщиков и 745 долгостроев, - сообщает портал «Индикаты рынка недвижимости». В Москве ситуация относительно благополучная: здесь зарегистрировано всего 630 пострадавших дольщиков и 30 проблемных объектов. Куда серьезнее положение дел в Подмосковье: 3 900 обманутых дольщиков. Как обещает министр строительного комплекса Московской области Сергей Пахомов, они получат свои квартиры до конца 2018 года.

Почему же вопрос долгостроя не удаётся решать быстро? Причин несколько. Одна из основных - для девелопера достройка чужого объекта – это серьезные затраты. Зачастую приходится не только достраивать запроектированное, но и «чинить» недоделки. «Например, Если речь идёт о целых микрорайонах, а порой и они превращаются в долгострой,  в некоторых корпусах разбиралась и перекладывалась заново кирпичная кладка. Часто меняется прогнивший утеплитель, заново формировался тепловой контур здания. Этим меры вызваны выходом из строя материалов, в следствии невозможности достроить объект. Не редко требуется модернизация из-за того, что технологии за время простоя ушли вперед: приходится заменить старую гидроизоляцию и дренажную систему. Поэтому девелоперы не торопятся принимать решение о «входе» в чужой проблемный проект, а сначала стараются провести тщательный технический «дьюдил» (анализ инвестиционных рисков).

Для упорядочения проблемы долгостроя ннеоднократно принимались различные законодательные акты. Ещё в феврале 2012 года в статье “Застройщик ответит перед дольщиками” я писала о том, что Государственной Думой РФ подготавливается законопроект о взаимном страховании гражданской ответственности застройщиков за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве. Были и другие законопроекты в области долевого строительства, но так и остались только проектами.

Первый был предложен законопроект за №33049-6 О внесении изменения и дополнений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. В части установления обязательного страхования риска ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве (дата внесения в ГД: 7 марта 2012 года). Однако, 3 июля 2012 года было принято решение отклонить законопроект.

Далее последовал законопроект №63332-6 О внесении изменений в некоторые законодательные акты в связи с принятием Федерального закона “О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве” (дата внесения в ГД: 26 апреля 2012 года). Но и его ждала не менее печальная участь 2 июля 2012 года было принято решение перенести рассмотрение законопроекта.

Третьей попыткой стал законопроект №89532-6 О внесении изменения в статью 3 Федерального закона “О внесении изменений в Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)” и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства. В части совершенствования отношений в сфере защиты прав участников долевого строительства (дата внесения в ГД: 7 июня 2012 года). В результате 26 сентября 2012 года было принято решение отклонить и его.

Таким образов юридический вопрос решения проблемы долгостроя до сих пор остаётся не решённым.

Кризис ещё больше усугубил ситуацию. Из-за экономического спада, начавшегося в 2014 году, появились новые проблемы. Самым заметным стало банкротство «СУ-155», которое в очередной раз доказало, что даже крупные застройщики могут «лопнуть». На момент банкротства в 2015 году у девелопера насчитывалось 66 незавершенных домов. Банк-санатор «Российский капитал» взял на себя обязательства по достройке 51 объекта, еще 15 должна завершить компания «Стройпромавтоматика». Многие дома новые девелоперы уже успели достроить.

Между тем, правительство Москвы анонсирование полное решение данной задачи ещё в 2010 году, обещая полностью избавить мегаполис от долгостроя в следующем 2011 году. "Работа проходит в еженедельном режиме, с участием городских структур, иногда с участием крупных банков. Решаются вопросы реанимации этой ситуации, чтобы продолжить строительство", - говорил тогда руководитель департамента городского строительства Александр Косован.

Государство не торопится реально помогать застройщикам возводить объекты. Чаще всего дело ограничивается риторикой. Девелопер, достраивающий долгострой, берет на себя некую социальную нагрузку по решению проблем дольщиков, что по идее должно хорошо сказаться на его репутации. С другой стороны, и проблемы объекта становятся проблемами нового инвестора, особенно в случае некачественного строительства и несоблюдения обязательств предыдущим застройщиком. Старые дольщики могут остаться недовольными объектом в целом, что перенесется на нового застройщика, а потенциальные покупатели могут начать ассоциировать проблемный объект с новым застройщиком, не копая глубоко и, возможно, даже не зная, что проблемным он стал по вине другой компании. Таким образом тяжкий груз достройки портящих городской вид объектов вновь ложится на плечи частных подрядчиков.