Что изменилось в законах о недвижимости с марта 2024 года

С марта 2024 года в законодательстве произошли важные изменения, касающиеся правил выдачи ипотечных кредитов и управляющих компаний многоквартирных домов.

Изменения в правилах выдачи ипотеки

С 1 марта 2024 года Банк России ввел дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на первичное и вторичное жилье. Как пояснил регулятор, это необходимо, чтобы ограничить закредитованность людей и снизить риски для банков.

Надбавки повысят по ипотечным займам, которые выдаются заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки. Этот показатель рассчитывается исходя из соотношения платежей по всем кредитам и займам клиента к его ежемесячным доходам.

Центробанк выявил, что за последние два года доля кредитов, которые были выданы  заемщикам с ПДН более 80%, выросла почти в два раза, составив 47% в третьем квартале 2023 года. А доля кредитов для приобретения жилья с низким, до 20%, первоначальным взносом, достигла 50% от всех ипотечных выдач.

Принципиально важно, чтобы первоначальный взнос формировался из собственных средств заемщика. Как пояснили в Центробанке, граждане стали чаще использовать для первоначального взноса потребительские кредиты, что создает для них риски чрезмерной долговой нагрузки и снижает качество ипотечного портфеля банков.

«Консервативные требования к первоначальному взносу важны для обеспечения качества ипотеки, это отражает способность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит. Принципиально важно, чтобы первоначальный взнос формировался из собственных средств заемщика. Однако постепенно растет доля ипотечных кредитов, где заемщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты для финансирования первоначального взноса (в октябре она оценочно составила 6,5%). Это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков», - подчеркнули в Банке России.

В ЦБ считают, что повышение надбавок будет способствовать улучшению стандартов кредитования и более сбалансированным темпам роста ипотеки.

«Это ожидаемый шаг, поскольку на протяжении последнего времени регулятор принимает последовательные меры для сокращения ситуаций, когда кредиты получают граждане с неподтвержденными доходами. Граждане не всегда могут корректно оценить свои финансовые возможности, что нередко приводит к невозможности справляться с долговой нагрузкой. Банки также не заинтересованы в дефолте заемщиков, так как это не только требует дополнительных ресурсов на судебные процессы, но и влечет риск неисполнения обязательств перед вкладчиками в случае массового дефолта ипотечных заемщиков», — считает заместитель управляющего директора «Дом.РФ» Наталья Романюк.

«Надбавки к коэффициентам риска предполагают, что чем больше у конкретного банка заёмщиков с высокой долговой нагрузкой, тем больший резерв на возможные потери по ссудам должен создать этот банк, чтобы минимизировать риск невозврата кредитов. Такие надбавки, соответственно, нужны не только отдельным банкам, а всему банковскому сектору для того, чтобы смягчить риски невозврата кредитов и избежать ухудшения финансового состояния всего сектора, если риски сработают. ЦБ РФ уже в течение нескольких лет ежегодно повышает надбавки к коэффициентам риска, что связано с растущей закредитованностью населения. Несмотря на то, что в целом по банковской системе такие риски пока выглядят не слишком высокими, на самом деле в России быстро растёт число заёмщиков, которые отдают на обслуживание долга больше половины ежемесячного дохода», - подчеркивает ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.

Новые стандарты для управляющих компаний

С марта 2024 года управляющие компании будут обосновывать стоимость ремонта общего имущества в многоэтажках.

УК будут обязаны технически и экономически обосновывать перед собственниками: проведение работ, на которые будут затрачены средства, предлагаемый тариф, который будет действовать не менее одного года. Управляющая компания не будет составлять смету работ «навскидку»: план будет формироваться с учетом конкретных выявленных дефектов.

«Стоимость работ должна соответствовать финансовым возможностям жильцов и равномерно распределяться в течение года. УК необходимо будет провести технической осмотр помещения многоэтажного дома и на основании осмотра сформировать план работ. За собственниками квартир сохраняется право соглашаться или отвергать предложения управленцев по содержанию и ремонту общего имущества дома», — отметила юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Алина Шлеева.