Чем дешевле, тем меньше – чем меньше, тем дороже

Впрочем, эргономика современных планировок дает шанс на некий комфорт. Поэтому попробуем понять, что в чем секрет живучести малогабаритных квартир и во сколько обойдется малогабаритная квартира среднестатистическому покупателю с минимальным бюджетом.

 «Малогабаритная квартира априори означает самый доступный бюджет, что и обеспечивает ей стабильный спрос, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Квартиры площадью до 30 кв. м – это своего рода ответ девелоперов на кризис, в новостройках они стали появляться после 2014 года, и в ближайшее время не стоит ждать ни сокращения предложения таких лотов, ни сокращения спроса на них – при снижении реальных доходов населения квартиры-малютки будут востребованы благодаря низкому бюджету покупки».

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», который, собственно, и представляет тех самых девелоперов, согласен с коллегой и считает, что застройщикам тоже выгодно продавать студии и малогабаритные однокомнатные квартиры, нежели стандартное жильё. «Так, средняя стоимость квадратного метра в маломерках приближается к 190 тыс. руб., в то время, как в многокомнатных просторных квартирах в том же сегменте квадратный метр дешевле на 30 тыс. руб. То есть чем меньше площадь квартиры, тем дороже выходит «квадрат».

В результате получается некий парадокс: чем дешевле общая стоимость квартиры, тем меньше она по площади, но чем меньше она по площади, тем дороже стоит один квадратный метр этой квартиры. Впрочем, логика здесь присутствует.

Из-за относительно небольшой конечной стоимости малогабаритных квартир спрос на такой продукт есть всегда, а в кризисные времена он увеличивается. Семьи с ограниченным бюджетом выбирают для себя малогабаритные «двушки» и «тершки». А однокомнатные квартиры и студии покупают частные инвесторы, которые хотят сохранить свои сбережения в условиях нестабильного курса рубля и турбулентной экономики.  

 «По нашим подсчетам, средняя стоимость квадратного метра компактных однокомнатных квартир (не более 33 кв. м.) на первичном рынке массового сегмента составляет 152,5 тыс. руб., средний бюджет предложения – 4,9 млн руб., – приводит данные своих аналитиков Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Для сравнения – в целом по рынку массового сегмента средняя стоимость однокомнатных квартир составляет 169,1 тыс. руб. за «квадрат», бюджет покупки равен 6,79 млн руб. Таким образом, компактные «однушки» дешевле средних по рынку на 28%».

Между тем, эксперт подчеркивает одну интересную особенность, связанную с соотношением спроса и предложения в сегменте квартир-маломерок. По ее словам, в массовом сегменте на однокомнатные квартиры площадью не более 33 кв. м по итогам 2018 года пришлось всего 1% сделок, в 2017 году таких было 5%. «Учитывая минимальный объем предложения, полагаю, уровень спроса на компактные «однушки» так и останется в пределах 1-3%. Как показывает практика, клиенты нередко предпочитают либо студии, либо более просторное однокомнатное жилье. Да, промежуточные варианты также имеют своего покупателя, но спрос на подобные объекты все же ограничен», - полагает Мария Литинецкая.

Разграничение между квартирами маломерками, но с отдельной кухней и квартирами-студиями, в которых предполагается лишь зонирование общего пространства, действительно, существует. Последние по словам Ольги Нарт, директора по продажам и маркетингу УК «Развитие» по-прежнему пользуются наибольшей популярностью. По ее данным в Москве в среднем 10% сделок первичного рынка недвижимости приходится на студии. «Но теперь они представлены в разных форматах: от компактных – менее 20 кв. м, до вполне просторных, площадью до 40 кв. м. Основными покупателями такой недвижимости являются молодые семьи на первом этапе супружеской жизни и родители, которые приобретают квартиры своим детям-студентам», - развивает свою мысль эксперт.

По ее словам, средняя стоимость квартиры-студии в новостройке в Москве может варьироваться в зависимости от сегмента: 3,4 млн руб. – за квартиру категории «стандарт», 4 млн руб. в «комфорт-классе» и от 9 млн руб. и выше в «бизнесе».

Владимир Богданюк, коммерческий директор ЖК «Balance» компании «Главстрой» приводит цену конкретно своего объекта, в котором предлагаются именно небольшие по площади квартиры. Стоимость «однушки» (29-30 кв. м с отдельной кухней) начинается от 4,3 млн руб., а «двушки» (40 кв. м с двумя отдельными спальнями и кухней) - от 5,98 млн. руб. 

Причем на старте продаж небольшие лоты уходят в первую очередь, уточняет Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». «Если речь идет о классических однокомнатных и двухкомнатных квартирах, то такие варианты, как правило, рассматриваются в качестве первого жилья. Евро-формат интересен широкой аудитории, в том числе для семейного проживания (в отличие от компактных студий)».

«В дальнейшем – по мере перехода рынка на проектное финансирование и эскроу-счета - квартиры с мелкой нарезкой не потеряют актуальности и будут востребованы в наибольшей степени», – уверена Наталия Кузнецова.

Подготовил Виталий Простаков