Ценовые скачки в городских новостройках

Бюджет каждого нового проекта формируется с учетом множества составляющих: от стоимости земельного участка и стройматерилов до расходов на офис продаж, рекламу и, конечно, с учетом прибыли застройщика. Кроме того, учитывается ситуация на рынке и платежеспособный спрос.

В целом застройщики обычно предлагают средневзвешенную цену за квадратный метр на протяжении всего срока продаж, отмечают эксперты  ГВСУ «Центр», так как очевидное повышение стоимости в моменте может оттолкнуть потенциального покупателя. Напротив, маркетинговое снижение цены, например, на 10-15% привлекает новых клиентов. Существует практика, когда реальные скидки предоставляются на низколиквидные объекты – квартиры, которые по тем или иным причинам не пользуются спросом. В этом случае по решению застройщика их могут выставить на продажу с дисконтом до 30%.

 «Тем не менее рост цен на рынке недвижимости неизбежен и связан он как с увеличением стадии строительной готовности проекта, так и многочисленными внешними факторами, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Например, с 1 июля многие застройщики перешли на продажу жилья через эскроу-счета. В результате строить придется на собственные или заемные средства, а переплату – закладывать в цену квадратного метра».

Что означает, если цены на жилье в новом ЖК долго не растут или вовсе начинают падать?  Стагнация цен, как и огромные скидки – тревожный признак, который может косвенного свидетельствовать о падении спроса в проекте и проблемах с экономикой объекта из-за возросших издержек. Напомним, в Подмосковье покупатели Urban Group могли получить скидки до 35% от стоимости жилья. Ни для кого не секрет, чем все закончилось. Поэтому необходимо внимательно анализировать надежность девелоперов, предлагающих дисконты, величина которых оказывается намного выше среднерыночных значений.

По данным ГВСУ «Центр», стоимость квартир в одном доме или ЖК может отличаться на 10-20%. Дороже всегда «вкусные» квартиры. Более высоким спросом пользуются квартиры на 3+ этажах, с улучшенными планировками и красивыми видами из окна.

«Как правило, площадь квартиры прямо влияет на стоимость квадратного метра. Самые дорогие метры в самых маленьких квартирах и наоборот», – отмечает Мария Литинецкая.

Но помимо габаритов важны качественные характеристики самой квартиры. К примеру, объекты на первом этаже или с менее привлекательными видами окна, как правило, дешевле среднего значения по проекту.

«В объектах бизнес-класса и выше имеют более высокую цену кв. метра квартиры на верхних этажах, так как обладают лучшими видовыми характеристиками, в них меньше шума, чище воздух. На верхних этажах чаще располагаются редкие форматы и уникальные квартиры, а также пентхаусы, – уточняет Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон».

Иногда правило «больше квадратов – ниже цена» может нарушаться.

Скажем, в жилом комплексе все двухкомнатные квартиры могут «смотреть» на кладбище, в отличие от трехкомнатных. В этом случае квадратный метр в них может быть ниже, чем в «трешках».

Важную роль в ценообразовании играет удобство планировок, считает Василий Фетисов. Отсутствие больших неиспользуемых помещений, функциональность и продуманность пространства, четкое зонирование – все это непременно повысит цену. Например, в ЖК «Летний сад» от Группы «Эталон» есть возможность выбрать из 70 уникальных планировочных решений именно то, которое наиболее полно отвечает конкретным требованиям покупателя.

Подготовил Виталий Простаков