Ценовой максимум рождает сдержанный оптимизм

В частности, хорошую динамику показали новостройки бизнес-класса Москвы. По данным, представленным порталу realty.ru компанией Savills, этот сегмент провожает уходящий год на подъеме – число сделок не просто показывали стабильно высокие результаты от месяца к месяцу, но и ставили новые рекорды! В этот раз пик продаж пришелся на ноябрь, и эксперты c оптимизмом ожидают подведения итогов декабря.

Основные тенденции

-  В 2016 г. рынок пополнили восемь новых проектов, среди которых есть форматы жилья на любой вкус – от квартальной застройки до лофт-апартаментов с собственными патио.

 - Впервые за всё время существования рынка средняя цена апартамента превысила среднюю цену квартиры – за счет одновременного подорожания апартаментных комплексов и выхода на рынок большого числа квартир на начальных этапах строительства.

Мнение эксперта

«Уходящий год без сомнения стал более чем удачным для девелоперов, работающих в сегменте жилой недвижимости бизнес-класса столицы. Здесь был отмечен действительно рекордный уровень спроса максимальный за последние 10 лет! При этом средняя рублевая цена превысила отметку в 300 000 руб./кв. м. А всего лишь пять лет назад этот показатель был максимальным для данного сегмента рынка…»

Дмитрий Халин, Управляющий партнер Savills в России

Прогноз для рынка новостроек бизнес-класса

Новые проекты: от лофтов до семейных резиденций

В 2016 г. на первичный рынок бизнес-класса вышло восемь проектов – почти в два раза меньше, чем в прошлом году. Масштабы проектов довольно сильно различаются – от 47 до 1 213 запроектированных лотов. Суммарно рынок пополнили 2 800 квартир и апартаментов общей площадью 223 тыс. кв. м.

Впервые за долгое время рынок новостроек бизнес-класса пополнился лофт-апартаментами – речь идет о проекте «Большевик» на Ленинградском проспекте, в котором запроектировано 195 апартаментов, часть из них с отделкой.

Другим долгожданным проектом стал City Park. В новом жилом квартале на Мантулинской улице предусмотрено свыше 1,2 тысяч квартир общей площадью 98 тыс. кв. м.

По состоянию на конец 2016 года на первичном рынке элитного жилья г. Москвы в продаже находится порядка 8 630 квартир и апартаментов, что составляет 758 тысяч кв. м. Всего на рынке представлено 53 жилых комплекса, расположенных в самых различных районах города.

За последний год снижение объема предложения составило около 15%. По отношению к пиковому значению (11,6 тыс. квартир и апартаментов) падение составило около 26%.

Динамика выхода на рынок новых проектов бизнес-класса за последние пять лет

Динамика объема предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса, 2015-2016 гг.

Спрос: рекордный по числу сделок за последние 10 лет

За двенадцать месяцев уходящего года на первичном рынке недвижимости бизнес-класса Москвы было заключено порядка 3,8 тыс. сделок. Среднее количество транзакций в месяц – 320, что на 11% превышает показатель 2015 года, при этом пик активности рынка пришелся на ноябрь – 352 покупки. В денежном выражении застройщики зафиксировали выручку от продаж в размере более 79 млрд руб.

Первое место по популярности в этом году занимает Западный округ Москвы – здесь прошло 38% от общего количества сделок. Средняя стоимость купленной в ЗАО квартиры в 2016 году составила 19,1 млн рублей, средняя площадь – 72 кв. м. На втором и третьем местах – ЦАО и САО (19% и 16% общего спроса соответственно).

В 2016 г. доля апартаментов составила 43% от общего объема спроса. По сравнению с 2015-ым доля транзакций с апартаментами выросла на 1%. Отметим, что пять лет назад на сегмент апартаментов приходилась лишь каждая пятая покупка.

10% от общего объема заключенных в 2016 г. сделок пришлось на квартиры и апартаменты с отделкой. Покупатели предпочитали приобретать жилье в крупных проектах – на жилые комплексы точечной застройки пришлось всего 18% от общего объема транзакций.

Особой популярностью в 2016 г. пользовались компактные лоты площадью до 50 кв. м – каждая третья покупка пришлась именно на такой формат жилья, в то время как доля трех- и четырехкомнатных квартир составила 21%. Для сравнения, по итогам 2012 г. доля компактных лотов была наименьшей – на них пришлось всего 8% от общего объема спроса. Трех- и четырехкомнатные квартиры пять лет назад предпочла почти половина покупателей – общее количество сделок с ними составило 45%.

Динамика объема спроса на первичном рынке бизнес-класса, 2015-2016 гг. (декабрь прогноз)

 Цены: апартаменты дорожали быстрее квартир

На данный момент средневзвешенная цена предложения составляет 303 тыс. руб./кв. м, что на 7% выше, чем в прошлом году. Апартаменты – 315 тыс. руб./кв. м, квартиры – 294 тыс. руб./кв. м. Это можно считать историческим максимумом для рынка.

Средняя цена предложения в течение 2016 г. колебалась в диапазоне от 281 до 305 тыс. руб./кв. м. Усредненное значение показателя за год составило 297 тыс. руб./кв. м. Напомним, что за прошлый год значение аналогичного показателя составило 287 тыс. руб./кв. м.

Таким образом, средний бюджет предложения в новостройках бизнес-класса составляет на конец 2016 г. 24,2 млн руб., тогда как средний бюджет сделки за год – 20,6 млн руб. Отметим, что год назад средний бюджет предложения составлял 22,1 млн руб., а средний бюджет сделки – 20,8 миллионов, то есть за год разрыв между предложением и спросом несколько увеличился.

Последний эксперты зафиксировали превышение средней цены квартир над средней ценой апартаментов в июне 2016 г. В июле ситуация изменилась благодаря росту цен в ряде проектов с апартаментами. С тех пор вот уже в течение полугода специалисты неизменно отмечают, что цены на апартаменты выше, чем на квартиры – в декабре разрыв составил 7% в пользу апартаментов.

Стоит отдельно отметить, что средневзвешенная цена квартиры/апартамента с отделкой на конец 2016 г. составила 343 тыс. руб./кв. м, в то время как квартиры без отделки обойдутся покупателям в 298 тыс. руб./кв. м.

Ценовая динамика на первичном рынке жилья бизнес-класса