Цена квадратного метра: правила и исключения

Существует много факторов, влияющих на повышение цены в новом жилом комплексе. «Во-первых, у каждого застройщика есть план продаж, в который закладывается строительная готовность, – говорит Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО». – Также, например, повышение цены напрямую коррелируется с процентами, которые застройщик обязан выплатить по банковскому кредиту».

Некоторые девелоперы используют в своей стратегии максимизацию цены на старте, но это характерно прежде всего для дорогих объектов или для проектов с небольшим, лимитированным выбором квартир, прежде всего это клубные дома.

Кроме того, цены растут по мере вымывания определенной категории квартир. «Если раньше быстрее росла стоимость однокомнатных предложений с небольшой площадью как самых востребованных, то сейчас гораздо больший прирост в цене можно отметить в квартирах семейного формата, спрос на которые возрастает. Прежде всего это просторные 2-, 3-комнатные лоты, а также новые интересные форматы, например, евро-двухкомнатные с большой кухней-гостиной», – поясняет эксперт.

Если застройщик грамотно определил целевую аудиторию проекта, то быстрее будут расти цены на те квартиры, которые востребованы именно у данной категории клиентов. Так, в жилых комплексах, ориентированных на семейных покупателей, более высокими темпами будет увеличиваться стоимость просторных квартир, например, 3- и 4-комнатных.

Если говорить об отношении стоимости жилья на старте продаж к ценам в уже готовом проекте, то увеличение может достигнуть 20-30%, а по некоторым позициям на рынке даже наблюдается 40% рост. Это зависит от локации, продуктовых предложений, характеристик жилого комплекса.

«Стоимостную динамику диктует финансовая модель проекта, – подтверждает Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Sezar Group. – У нас цены корректируются плавно, но регулярно. Например, в ЖК «Династия» первая индексация стоимости квадратного метра прошла через две недели с момента старта продаж. Мы не используем тактические приемы анонсирования предстоящего повышения, когда в рекламных коммуникациях обозначена конкретная дата (и после которой нередко следуют лозунги-объявления о скидках). При реализации квартир в первом доме ЖК «Династия» мы стартовали с отметки в 190 тыс. руб. за квадратный метр, на данный момент оставшиеся квартиры здесь продаются от 250 тыс. руб., а во втором доме, который сдается в следующем году – от 230 тыс. руб.».

До перехода отрасли на модель проектного финансирования общепринятой нормой считалось повышение стоимости квадратного метра с момента старта не менее чем на 30%. «Будет ли это правило актуальным в перспективе, наверное, покажет время», – полагают в компании Sezar Group. – Нужно понимать, что повышение цен, которое мы видим – это вынужденная мера, а не следствие экономического роста, и что оно происходит на фоне стагнации доходов населения. С высокой долей вероятности можно предположить дифференциацию потенциала роста в зависимости от класса реализуемой недвижимости: чем более чувствительна аудитория проекта к цене, тем ниже будет процент роста от котлована до готовности».

По мнению экспертов «ИНТЕКО», переход на проектное финансирование сильно изменит существующий подход к ценообразованию на рынке. Уже сейчас снижение цен на определенные лоты в жилом комплексе не обязательно свидетельствует о наличии каких-либо проблем с проектом. Стоит обратить внимание на то, каким именно образом представляется данное сокращение стоимости. Так, в случае, если это акция на определенную категорию квартир, то это лишь временная мера для стимуляции спроса.

Кроме того, постоянный рост стоимости квадратного метра заложен в бизнес-модели не у всех девелоперов. Некоторые застройщики выходят на рынок с высокой ценой изначально, не преследуя цель постоянного ее роста.

«Стоимость квартир в новом ЖК определяется балансом спроса и предложения, – отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – На Уолл-стрит говорят: «Рынок стоит ровно столько, сколько за него дают». Не следует опасаться отсутствия роста цены. Нужно провести глубокий анализ предложения, изучить рынок. Здесь, кстати, помощником как раз будет риэлторское агентство, которое сделает срез предложения в районе, в конкретном доме и предоставит качественную аналитику».

Стоит ли покупать квартиру в проекте, где падает цена? Если ведется строительство и соблюдается график, а квартира нужна для собственного в ней проживания, то почему бы и нет? На чаще всего на это есть свои причины.

Виктор Прокопенко, выделяет три основных: 1) некорректное завышение стоимости на старте или последующем этапе; 2) системные ошибки менеджмента (неэффективная организация продаж, маркетинговые просчеты и т.п.) или крайний вариант – сознательные противоправные действия; 3) не связанное с рыночными механизмами ценообразования решение тактических и стратегических задач смежного с девелоперским бизнес-подразделения (например, банковского).

Значительное снижение цены и цена ниже рынка – это всегда повод для дополнительного анализа и оценки рисков. Тем более, что нынешний покупатель стал более продвинутым и чётче понимает, что ему необходимо для жизни.

Подготовил Виталий Простаков