Большие смотрины: как застройщик выбирает участок для новостройки

Подбор строительной площадки достаточно ответственное мероприятие. Прежде, чем остановиться на той или иной локации, компания проводит анализ конкурентной среды, чтобы выявить целесообразность строительства, перспективы реализации ЖК на данном участке и его характеристики. «При этом изучаются особенности окружения с точки зрения вторичного и первичного рынков, обеспеченности транспортной инфраструктурой и перспективы её развития, наличия и уровня развитости внешней социальной инфраструктуры. Еще один фактор – экология района, – рассказывает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Причем, в премиальных проектах локация рассматривается в большей степени с точки зрения окружения (рекреационные зоны, социальные и коммерческие объекты), тогда как в массовом сегменте и бизнес-классе оценивается транспортная доступность, которая также характеризует конкретную локация. «Например, в нашем проекте бизнес-класса «Маяковский» 25% клиентов выбрали ЖК по причине его хорошей транспортной доступности. В Городских резиденциях премиум-класса SPIRES данный фактор стал определяющим только для 2% дольщиков. Зато 37% отметили благоприятное окружение, – иллюстрирует Наталья Козлова коммерческий директор компании Tekta Group.

Далее идет оценка вида разрешенного использования земли (жилое строительство или апартаменты). Также осуществляется оценка размера участка с определением общего объема жилой и коммерческой недвижимости, который возможно возвести на данном участке, в том числе с учетом разрешенной этажности в данной локации. Проводится SWOT-анализ участка с выявлением сильных и слабых сторон, перспектив его развития и реализации проекта.

 «Максимально допустимая плотность застройки в Москве составляет 25 тыс. кв. м на гектар, соответственно, именно от площади конкретного участка девелопер и отталкивается при расчёте количества квартир, – уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Исходя из вышеперечисленных факторов, застройщик разрабатывает концепцию ЖК, включая определение «классовой» принадлежности, наполнение проекта внутренней социальной инфраструктурой, обеспеченность машино-местами, концепцию ландшафтного дизайна.

«Последний пункт в особенности касается ЖК, проектируемых на месте бывших промышленных зон, когда на первый план выходит необходимость создания комфортной среды и нивелирования недостатков, связанных с «производственным наследием», – говорит Наталия Кузнецова. – Решением проблемы, скажем, нехватки зеленых насаждений становится продуманный ландшафтный дизайн, который способен сделать продукт более привлекательным для покупателей, а значит и конкурентоспособным».

Безусловно, данное решение влияет на себестоимость проекта, однако в условиях жесткой конкуренции это компенсируется маркетинговым эффектом в процессе реализации жилого комплекса.

Впрочем,  не редки случаи, когда застройщик сначала приобретает участок и только потом разрабатывает под него концепцию. «Именно по этой причине порой можно найти здания совсем необычной формы. Вспомнить хотя бы знаменитый «плоский дом» на Пресненском Валу, форма которого была продиктована конфигурацией выделенного под его строительство участка», – резюмирует Мария Литинецкая.

Подготовил Виталий Простаков