Берут все. Но особенно богатые заемщики

Как отмечает Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО», за шесть месяцев текущего года ипотечный рынок вырос «и далее, полагаю, останется достаточно стабильным, если не будет каких-либо экономических потрясений». Так, например, снижение курса валют может стать дополнительным стимулом для его развития. В то же время состояние валютного рынка в том числе влияет на ипотечный рынок, так как часть населения накапливает средства на первоначальный взнос в валюте.

Величина ставки, в свою очередь, зависит от действий ЦБ. «Отмечу, что повышение доступности ипотеки стоит в приоритете у правительства, поскольку она выступает основным драйвером реализации недвижимости в ряде сегментов, особенно в массовых. Считаю, что по итогам года ситуация будет стабильной или даже достаточно позитивной в динамике», – отмечает эксперт.

В целом по первичному рынку «старой» Москвы доля ипотечных сделок в июне 2019 года составила 49,8%, как и в мае 2019 года. Для сравнения – в июне 2018 года показатель достиг 49,8%. В ожидании коррекции ключевой ставки в июле некоторые банки заранее снизили ставки по ипотеке ниже 10 п. п, сыграв на опережение.

«Однако для того, чтобы разогнать» спрос, нужно снижать ставку по ипотеке до 8% годовых, а это возможно только в среднесрочной перспективе, – считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – По нашим прогнозам, ипотечные ставки могут даже пойти вверх в ситуации с обесцениванием рубля, которое прогнозируют многие эксперты по итогам года. Поэтому лучше не откладывать сделку, так как тенденция снижения процентов по ипотеке может развернуться на 180 градусов».

Особенно это актуально для сегмента премиальных новостроек. Сегодня каждая пятая сделка здесь проходит с привлечением ипотечного кредитования. Доля продаж с ипотекой за первые шесть месяцев этого года составила 22%, практически не изменившись с прошлого года (19%).

«Стоит отметить, что по сравнению с 2017 годом доля ипотечных сделок увеличилась в два раза (тогда 11%), а по сравнению с периодом двумя годами ранее  – в шесть раз», – говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

Почему так происходит?

Причин несколько – это и банальная нехватка денег, и нежелание «вынимать деньги» из действующего бизнеса и продавать имеющуюся недвижимость для покупки новой, нежелание менять имеющиеся валютные сбережения на рубли, стремление снять вопросы о происхождении денежных средств и другие.

Кстати, популярна ипотека и среди покупателей элитных квартир на вторичном рынке. Долю ипотеки здесь тоже можно оценить достаточно высоко – до 20% от всех заключаемых сделок (также фактически каждая пятая сделка). Заметим, что в этом отношении нет большой разницы между квартирами и апартаментами. Многие апартаментные проекты также продаются по ДДУ, на них можно получить ипотеку и рассрочку. При этом ставка по ипотеке практически не отличается от квартир.

«Можно с уверенностью говорить о том, что доля ипотечных сделок на рынке премиального жилья с течением времени будет расти, - выражает свою солидарность с другими экспертами Дмитрий Халин. – Уже сейчас доля ипотечных сделок на рынке элитных новостроек близка к четверти, а через год, по прогнозам Savills, она может достичь 30-35% при условии сохранения или незначительного изменения текущих ставок».

Если говорить о процедуре получения ипотечных кредитов для покупателей элитного жилья, то в принципе  она не вызывала и не вызывает каких-то особых сложностей. Состоятельные VIP-клиенты, которые являются для крупных банков привилегированными, могут получать ставку по ипотечным кредитам на десятые доли процентов ниже, чем обычнее клиенты. «Так, в нашей практике были кредиты по ставке около 9% годовых для покупки дорогостоящих квартир», – отмечает эксперт.

Если, например,  потенциальный заемщик имеет свой бизнес, который обслуживается в том же банке, где он берет ипотеку,  то получить ее зачастую даже легче. Связано это с тем, что  у банка есть понимание денежных потоков, которые генерит этот бизнес, есть оценка степени  надежности данного клиента. Поэтому таким клиентам банки зачастую готовы выдавать кредиты на таких условиях, которых вообще никому больше предложить не могут. Это касается и величины стартового взноса, он может быть даже меньше 10%, процентной ставки,  состава и количества документации, которая подтверждает доходы, физические кондиции человека и т.д. 

К тому же многие клиенты стремятся минимизировать первоначальный взнос, поэтому для них банки готовы предоставлять персональные программы кредитования, учитывая их высокий статус и большую сумму займа. Поэтому наиболее распространенное требование, чтобы первоначальный взнос по ипотеке не превышал 15-20%.

Если для большинства клиентов максимальная сумма ипотечного кредита составляет 60 млн рублей, то для VIP-клиентов у большинства банков существую т специальные программы и в некоторых случаях сумма кредита может доходить до 150 млн рублей.

Подготовил Виталий Простаков