Баланс эксклюзивности для квартир с террасами

«Для начала стоит определиться со значением термина «терраса». Оно закреплено в СНиП 31-01-2003 (Здания жилые многоквартирные) и имеет следующее определение: терраса – огражденная открытая площадка, пристроенная к зданию, или размещаемая на кровле нижерасположенного этажа, может иметь крышу и выход из примыкающих помещений дома, – говорит Сергей Егоров, управляющий партнер «S.A. Ricci жилая недвижимость».

Чаще встречаются варианты с балконами и/или лоджиями. Между тем, согласно ЖК РФ, терраса не входит в общую площадь жилого помещения (ст. 15, п. 5). Не случайно потенциальные покупатели массового сегмента при равной стоимости лотов с террасой и без выбирают первый вариант, предпочитая большее количество метров именно жилой площади.

Что же касается стоимости террасы, то она зависит сразу от нескольких факторов: класса объекта, видовых характеристик лота, площади самой террасы. В совокупности, стоимость лота с террасой может быть выше на 15-25% по сравнению с аналогичным лотом, не имеющего открытой площадки.

Уникальные видовые характеристики (к примеру, на Кремль, Храм Христа Спасителя, Зарадье и др.) могут увеличить стоимость жилья вдвое. «Если же говорить конкретно о ценообразовании стоимости квадратного метра террас, то важно понимать, входит ли она в общую площадь лота или является эксплуатируемой кровлей, – отмечает Сергей Егоров. – В первом варианте, девелоперы применяют понижающие коэффициенты – от 0,3 до 0,5; во втором случае такая площадь может рассматриваться, как бонус при покупке недвижимости».

По словам эксперта, к лотам, в которых предусмотрены террасы, можно отнести клубный дом Magnum и ЖК NV / 9 ARTKVARTAL. Magnum (ЦАО, р-н Хамовники, ул. Усачева, застройщик  Magnum Development) – это уникальный проект премиум-класса с апартаментами, расположенный в исторической части города, недалеко от Кремля. Это дом для состоявшихся людей, достигших высокого уровня в профессии и самореализации, свободных от стереотипов и условностей.

Архитектурную концепцию ЖК разработало бюро VOSTOK, реализуя принцип «сложного в простом» – фасад из темного камня, метала и стекла в стиле «роскошного минимализма».  В ЖК предлагается всего 40 эксклюзивных апартаментов, площадью от 55 до199 кв. м. На последнем, 6 этаже расположены 4 пентхауса с открытыми террасами и зимними садами. Площадь террас составляет 24 кв. м.

В настоящее время в реализации представлен всего 1 пентхаус площадью 177,8 кв. м, стоимость лота составляет 118,6 млн руб.).

NV / 9 ARTKVARTAL (ЦАО, р-н Таганский, Большой Николоворобинский пер., застройщик «Стрелецкая Слобода») – жилой комплекс премиум-класса с квартирами, расположенный в самом центре Москвы, в 5 мин. от Кремля и парка Зарядье, в пешей доступности от Китай-города и Бульварного кольца.

В проекте запроектировано всего 77 квартир площадью от 48 до 211 кв. м, часть из которых будут иметь собственные террасы. Площадь террас варьируется от 10 до 43кв. м.

По состоянию на середину сентября 2019 г. в реализации было представлено четыре квартиры, которые расположены на 2 и 5 этажах. Минимальная стоимость квартиры с террасой составляет 77 млн руб. (за двушку площадью 110,99 кв. м). Минимальная цена за «квадрат» в проекте составляет 455,8 тыс. руб.

Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости SezarGroupо приводит примеры из собственного опыта. По его словам, в  ЖК бизнес-класса «Династия» в двух домах из трех запроектированы квартиры с открытыми террасами, площадью от 12 до 80 кв. м. В ЖК «Рассказово»  (комфорт-плюс класс) в уже реализованных домах есть несколько квартир с террасами. В ЖК «Николин парк» ряд предложений двухуровневых пентхаусов – с выходом на эксплуатируемую кровлю с открытыми террасами.

«Важный момент: квартир с открытыми террасами не должно быть много, – говорит эксперт. – И не потому,  что аудитория покупателей квартир с открытыми террасами узкая. Главное – выдержать баланс эксклюзивности предложения, важного для этой категории покупателей. Например, в ЖК «Династия» из 714  квартир во втором доме всего у 12 были предусмотрены открытые террасы. В ЖК «Рассказово» комфорт-класса было 8 открытых террас – в угловых квартирах на верхних этажах домов, обрамляющих центральную площадь. При условии, когда создано действительно эксклюзивное предложение, которое менеджеры грамотно презентуют, квартиры с открытыми террасами реализуются первыми и по максимальной цене».

Например, в ЖК «Рассказово» все квартиры с террасами были реализованы в течение месяца с момента старта продаж, в ЖК «Династия» – в течение трех месяцев, и подавляющее большинство квартир приобретались с перспективой последующего объединения (в том числе террас).

Потребность иметь открытую террасу в условиях климата средней полосы оценивают с двух диаметральных ракурсов. Первый: из 12 месяцев в году 7 снежные, следовательно, квадратные метры открытой террасы почти не используются, при том, что требуют инвестиций и на этапе покупки и  при дальнейшей эксплуатации. Второй: зато 5 месяцев в году есть возможность реализовать мечту – обустроить сад, пить на террасе утренний кофе, принимать солнечные ванны. Аудитория покупателей, которые хотят иметь свое пространство на открытом воздухе и могут себе его позволить, хотя и в меньшинстве, но достаточна для того, чтобы профессиональный девеломент считался с ее точкой зрения.

Подготовил Виталий Простаков