Апартаменты для сдачи в аренду: выгодно или нет?

Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу компании «Страна Девелопмент»:
– Апартаменты в качестве недвижимости для последующей сдачи в аренду – одно их наиболее понятных средств инвестирования с гарантированной доходностью. Доходность инвестиций в апартаменты в среднем составляет 8-10% годовых вместо 5–7% годовых для традиционной квартиры в шаговой доступности от станций МЦК или метро. Апартаменты в центральной части города, в комплексе с удачной локацией и современной архитектурной концепцией, позволяют рассчитывать на доходность до 15-17% в год, не считая дальнейшей капитализации самого актива с момента его покупки на стадии строительства.

Приобрести один юнит с доходностью до 15-17% в год можно в комплексах с выгодным расположением, которые предлагают покупателям апартаменты с отделкой и сервисной инфраструктурой по принципу «все включено». Наиболее короткий срок окупаемости - в сегменте бизнес-класса, до 10 лет, окупаемость массовом сегменте составляет до 15 лет из-за низких арендных ставок, а окупаемость элитных апартаментов может доходить до 25 лет даже в случае, если вы найдете постоянных обеспеченных арендаторов на столь долгий срок. 

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
– Если комплекс находится рядом с метро в развитом и обжитом районе Москвы, не отличается по качеству от жилых комплексов, имеет коммерческую инфраструктуру, то апартаменты в нем можно сдавать по такой же ставке, как и квартиры. С этой точки зрения апартаменты в среднем доходнее примерно на 2-3 процентных пункта, чем квартиры в той же локации, в силу того, что их стоимость будет ниже. Однако сроки окупаемости весьма длительные – более десяти лет, но если купить апартаменты на ранней стадии строительства, то их можно перепродать без потери средств и раньше после нескольких лет сдачи в аренду.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
– Да, именно с целью сдачи в аренду апартаменты пользуются большим спросом. Так, если в сегменте московских квартир-студий доля покупательского спроса не превышает 3%, то апартаменты-студии выбирает порядка 28% покупателей. Причины просты: более низкая цена, отсутствие необходимости в московской регистрации, чаще всего апартаменты снимают менеджеры-одиночки, у которых нет требований к наличию социальной инфраструктуры в проекте (школа, детский сад и т.п.). 

Окупаемость зависит от стоимости лота и арендных ставок в конкретном районе. Так, например, приобретая лот за 3,27 млн руб., добавляем затраты на ремонт порядка 1 млн руб., получаем вложения в размере 4,27 млн руб. Небольшую студию со свежим ремонтом в районе Марфино можно сдать за 32-35 тыс. руб., соответственно, затраты начнут приносить прибыль только через 10-11 лет. 

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова:
– Интересней всего для инвесторов апартаменты с гостиничным статусом. Имущественный налог для них составляет всего 0,5%. Для квартир более низкая ставка 0,1% действительна только при кадастровой стоимости до 10 млн рублей. Поэтому апартаменты в комплексе бизнес-класса в привлекательном районе центра города, например, в клубном доме в Гороховском переулке, дадут хорошую арендную доходность, зачастую выше, чем у квартир на 2-3%. В текущей изменчивой ситуации возможно купить апартаменты с очень хорошей скидкой от застройщика, например, в августе покупка лотов с террасой в ЖК «Донской» выгоднее до 6 млн рублей.

Генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова:
– Средняя цена апартаментов массового сегмента почти на 20% ниже, чем показатель по квартирам. Зачастую цена апартаментов, сопоставимых по качествам с квартирами, ниже, но следует учитывать последующие расходы: более высокий налог, чем на квартиры (0,5-2%) и высокие коммунальные платежи, отсутствие возможности регистрации, отсутствие имущественного налогового вычета. Приобретение апартаментов для последующей сдачи в аренду рассмотреть можно, но предварительно следует предусмотреть все последующие расходы, включая отделку, если она не выполнена застройщиком. 

Если говорить о самых доступных апартаментах, которые, в основном, реализуются в реставрируемых нежилых зданиях, практически все апартаменты в них можно рассмотреть именно в качестве инвестиций (например, «Ботаник», «16 уровень», «Аэровилла», «Алтай»). В проектах очень мелкая нарезка 17,7-55,9 кв. м, все предлагаемые лоты – студийного типа. Для сдачи в аренду такой формат может быть довольно интересен.

Подготовил Виталий Простаков