Москвичи не хотят покупать щели в «панели»

Второй год подряд в старых границах Москвы выходит по одному проекту жилья экономкласса. Девелоперы нацелены на «комфорт», который соответствует запросам покупателя и по бюджету, и по качественным характеристикам. «Доля дешевых ЖК в предложении снизилась с 8 до 2,4%, - приводит данные Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». - Для сравнения, на комфорт приходится 46,8%».

Разделение массового сегмента на эконом- и комфорт-класс началось в столице еще в кризисные 2008-2009 годы. «В 2012 году доля экономичного жилья в массовом сегменте составляла 23% против 77% «комфорта». Первичный рынок пополнился за тот год тремя проектами экономкласса и двумя комфорт-класса. В 2013 году на два новых проекта экономкласса пришлось уже семь новых ЖК комфорт-класса. А после 2013 года массовый сегмент пополнялся только за счет комфорт-класса. В 2014 году на рынке появилось 12 ЖК комфорт-класса, в 2015 году – 19, в 2016-ом – 14, 2017-ом – 23, 2018-ом – 27», - делится своими статистическими данными Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» на столичном рынке в пределах МКАД в настоящий момент в экспозиции представлено около 900 лотов в семи проектах. Причем в некоторых из них (например, в ЖК «Мой дом на Базовской» и «Кварталы 21/19») предложение можно назвать остаточным: в продаже в этих жилых комплексах представлено по 10 квартир, преимущественно 2- и 3-комнатных. Но и за пределами Кольцевой автодороги предлагается только один московский проект экономкласса: «Некрасовка», отмечают в компании «Метриум».

Рынок Новой Москвы также ориентируется в основном на недвижимость уровня «комфорт». В структуре предложения на него приходится 94,2%, в то время как доля «эконома» уменьшилась за 2018 год с 11,8% до 3,9%. На новых территориях самое дешевое жилье представлено тремя проектами – «Новые Ватутинки», «Новое Бутово» и «Переделкино Ближнее».

Однако, как справедливо замечает Мария Литинецкая, современный «эконом» оказывается намного более качественными и интересными по сравнению, к примеру, с теми же хрущевками. Это касается не только инженерии, но и планировок, фасадов, благоустройства дворов.

Не случайно в течение минувшего года продажи в этом сегменте активизировались, и «эконом» продемонстрировал прирост объема продаж. Тогда на рынок было выведено 11 корпусов экономкласса. Впрочем, «комфорт» пополнился 118 корпусами. Эконом-класс явно сжимается, и на то есть все основания.

Эксперты отмечают несколько причин, по которым комфорт-классу удалось перетянуть на себя большую часть предложений массового сегмента.

Во-первых, это обострившаяся конкуренция на рынке новостроек, где последние несколько лет предложение значительно превышает спрос, подталкивает девелоперов снижать стоимость продукта. В итоге цены на квартиры «эконом» и более качественного комфорт-класса отличаются незначительно, а в некоторых случаях и вовсе одинаковы. По подсчетам компании «Метриум», средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке экономкласса равна 102,5 тыс. рублей, в комфорт-классе – 164,5 тыс. рублей. Однако диапазон составляет от 108 до 307 тыс. рублей за «квадрат».

Во-вторых, с рынка уходит наименее платежеспособная аудитория, которая делала свой выбор в пользу самого доступного жилья. А способные оплачивать покупку недвижимости в сложных экономических условиях потребители могут себе позволить заплатить немного больше, но получить за эти деньги квартиру выше классом.

В-третьих, улучшение качественных характеристик. К эконому принято относить типовую панель, в то время как застройщики активно выводят в реализацию модернизированные серии, которые характеризуется целым рядом преимуществ – от более эстетичного облика и широкой планировочной палитры до возможности организации подземного паркинга во дворе дома и вариативности фасадов и благоустройства придомовой территории. Все это составляет относительно небольшую часть бюджета. Основная часть затрат на строительство проекта складывается из цены земельного участка, подключения инженерных коммуникаций и конструктива здания.

В-четвертых, постепенно происходит «вымывание» самых дешевых лотов.

Таким образом, новостройки экономкласса уходят в прошлое. «По всей видимости, максимально дешевые проекты в границах Москвы если и появятся, то только в рамках реновации старого жилого фонда», - резюмирует Мария Литинецкая.