Еще не «люкс», но уже не «бизнес»

Почти шесть лет назад, в 2013 году Российская гильдия риэлторов определила единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам, то есть по классам. Всего было представлено четыре таковых: «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элитный». Основными отсекающими признаками элитного класса стали:

– индивидуальные архитектурные решения, которые учитывают рельеф и окружающий ландшафт;

– высота потолков от 3,0 м;

– эксклюзивная отделка с дизайн-проектом, увеличенные площади комнат;

– высокий парковочный коэффициент и др.

«Время шло, рынок менялся, а с ним менялись конъектура и основные отличительные признаки классов жилья, – рассказывает Сергей Егоров, управляющий партнер «S.A. Ricci жилая недвижимость». – Так, в естественных условиях элитный сегмент разделился на два подкласса – «премиум» и «элит»/«делюкс».

Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE приводит конкретную причину разделения. По его мнению, расширение географии строительства элитных проектов из-за дефицита земельных ресурсов привело к появлению подсегмента элитного жилья – премиум-класса. Такие комплексы строятся уже и за пределами ТТК, но у его границ, иными словами – на первой линии от центра.

Премиум-класс стал тем самым «перевалочным пунктом» для тех проектов, которые по тем или иным причинам не дотягивают до понятия по-настоящему люксового жилья, но и которые нельзя отнести к бизнес-классу. По данным «S.A. Ricci жилая недвижимость», в настоящее время основным критериями премиального жилья являются (без учета ценового параметра):

– локация – центральная часть города или прилегающие районы;

– архитектурный проект – разработан ведущим отечественным или зарубежным архитектурным бюро;

– дорогие натуральные материалы строительства;

– современные технологичные и инженерные решения, в т. ч. «умный дом», тепловые пункты, многоступенчатая очистка воды и т.д.;

– наличие подземной парковки и др.

Основные отличия премиум-класса от элитного следующие. Во-первых, проекты элит-класса, как правило, насчитывают не более 50 лотов в доме; во-вторых, высота потолков в элит-классе стартует от 3,2 м; в-третьих, коэффициент обеспеченности м/м элитного объекта составляет 2-2,5 м/м на лот; в-четвертых в нем отсутствуют маленькие площади (40 кв. м и менее).

«Премиум-класс имеет качественные характеристики элитного класса, но с небольшими допущениями, – поясняет  Илья Менжунов. – Они могут отличаться более компактной площадью (не обязательное условие) и низкими ценами по сравнению с «элиткой».

Проекты премиум-класса имеют подземный отапливаемый паркинг с обеспеченностью не менее 1-1,5 машино-мест на квартиру. Средняя площадь однокомнатных квартир составляет 50 кв. м, двухкомнатных – 85 кв. м, трёхкомнатных – 120 кв. м. Высота потолка должна быть не менее 3 метров. Нередко применяется улучшенная отделка с использованием высококачественных материалов, в нескольких вариантах дизайн-проекта (натяжные потолки, ламинат высокого класса износостойкости, паркет, обои под покраску, керамическая плитка в санузлах, керамогранит, искусственный камень, сантехника импортных производителей высокой ценовой категории)».

В качестве примера Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО» приводит сразу три проекта, которые реализует в настоящее время ее компания: респектабельные комплексы апартаментов от архитектора с мировым именем ХадиТегерани – BalchugResidence и BalchugViewpoint, расположенные на практически закрытом для нового строительства острове Балчуг в самом сердце Москвы в шаговой доступности от Красной площади, Александровского сада и парка Зарядье, а также комплекс клубных домов «Садовые кварталы» в районе Хамовники на территории площадью 11 га.

Еще один одну иллюстрацию премиального жилья предлагает Сергей Егоров, из «S.A. Ricci жилая недвижимость». Это ЖК City Park (в ЦАО на Мантулинской улице, застройщик – ГК «Монарх») Комплекс расположен вблизи парка «Красная Пресня», на месте бывшего Краснопресненского сахарорафинадного завода им. Ф.М. Мантулина.  Авторы проекта – британские архитекторы из бюро JohnMcAslan.

В отделке наружных стен зданий использованы натуральный камень и кирпич. Террасная застройка обеспечивает хорошую инсоляцию и панорамные виды на город с разной высоты. В ЖК реализуется концепция «vertical village», которая предусматривает вертикальное озеленение фасадов, террасы и эксплуатируемые кровли с садами, ландшафтный парк и центральную липовую аллею.

В комплексе расположено 1 220 квартир от студий до пятикомнатных квартир, площадью от 33 до 252 кв. м. На продажу выставлены также одно и двухуровневые апартаменты, площадью от 88 до 196 кв. м. Минимальная стоимость квартиры составляет 13,9 млн руб. (однокомнатная, площадью 42,5 кв. м).

Подготовил Виталий Простаков