Макроэкономика и степень ее влияния на рынок недвижимости

о том, что основными факторами, оказывающими влияние на рынок недвижимости в Москве, являются уровень роста ВВП, цены на нефть и уровень инфляции.А вот себестоимость строительства такого влияния не оказывает.
По мнению Олега Репченко, являющегося руководителем «Индикаторов рынка недвижимости», ситуация, сложившаяся на рынке московской недвижимости находится в прямой зависимости от макроэкономических показателей и регулирования. Так, например, конфликт на Ближнем Востоке не дает опуститься ценам на нефть. Дальнейшее развитие конфликта может привести к увеличению стоимости нефти до 200$ за баррель, что стабилизирует экономику, вызовет ее рост и, как следствие, рост цен на рынке недвижимости. В противном случае, нефть подешевеет и ситуация на рынке недвижимости будет весьма печальной. Проще говоря, цены могут, как подняться, так и упасть вниз, что совершенно не зависит от себестоимости строительства. Есть и еще один определяющий цены фактор, а именно – человеческий. Если у потребителя нет денег, то он не станет платить. Затратная часть в данном случае также не является значимой. Более того, в случае искусственного удешевления ипотеки, цены на квартиры снова увеличатся. Кроме того, на рынок может оказывать влияние и введение налога на недвижимость, что обуславливается снижением доли инвесторов на рынке.
По словам Кирилла Кулакова, являющегося первым замом ген. директора Центра независимой экспертизы собственности, именно государственное регулирование в последнее время является фактором, оказывающим существенное влияние на рынок. В данном случае речь идет о возможности определения кадастровой оценки объекта, корректировки данной оценки и изменения правил расчета в течение нескольких лет.
Жанна Зиновьева, директор департамента маркетинга «Интеко», подтверждает, что на сегодняшний день доля инвестиционных сделок уменьшается, что связано с выходом на рынок квартир на начальной стадии строительства по более высоким ценам. Произошло перераспределение долей различного жилья в общем объеме рынка. Так, например, объем предложений жилья бизнес-класса составил 30%, формат апартаментов – около 20%, причем, географическое положение означенных объектов существенно расширилось – так, на сегодняшний день бизнес-класс расположен не только в центральных районах, но и присутствует во всех округах. По данным эксперта средневзвешенная годовая цена предложения на рынке жилья бизнес-класса возросла всего на 2% и составила 7468 $ за квадратный метр. При этом в сегменте апартаментов рост цен был достаточно значителен, что подтверждается словами Александра Подускова, являющегося директором по продажам «KR Properties» и утверждающего, что стоимость, например, метра в Данилевской мануфактуре» в период времени с 2011 по 2013 г. увеличилась с на 159630 рублей. Что касается перспектив развития рынка жилья, относящегося к бизнес- классу, то, по мнению Ирины Постоваловой, являющейся замом ген. директора «Дон-Строй Инвеста», они могут затрагивать освоение промзон. Подтверждением этому служит глобальный проект, реализуемый на территории, принадлежавшей ранее заводу «Серп и Молот», в рамках которого на месте заводских зданий будут построены объекты жилой и коммерческой недвижимости.
Однако, по словам Натальи Саакянц, являющейся коммерческим директором Rose Group, такие проекты не могут быть реализованы без продуманной квартальной застройки. В соответствии с этим требованием и строится значительнейший объект компании – микрогород «В лесу».
И все же, на развитие рыночной ситуации, в основном по-прежнему будут влиять макроэкономические факторы, в том числе и ожидания кризиса. Именно об этом говорил в своем докладе Денис Соколов, являющийся партнером и руководителем отдела исследований Cushman&Wakefield. По его словам рынок напрямую связан с макроэкономическими показателями. Так, например, при снижении ВВП, спрос на коммерческую недвижимость падает. По прогнозам Минэкономразвития на 2013 год рост ВВП составит 1.4%. а потому рост спроса на коммерческую недвижимость будет стабилен, но недостаточно высок. При этом по его мнению, существенный потенциал роста есть у объектов торговой недвижимости. Это подтверждается и недавно проведенным исследованием, показывающим роль современных торговых центров в России. Так, через них проходит лишь 12% товарооборота страны при том, что среднеевропейский показатель равняется 25%. Таким образом, потенциал означенных сегментов необычайно высок – 2020 год может ознаменоваться увеличением объема рынка вдвое, а потому риэлторам желательно работать в мультиканальном формате.
Впрочем, отсутствие резкого скачка цен вовсе не означает, что рынок пребывает в стагнации. По мнению Леонида Капрова, вице-президента «Галс-Девелопмент», несмотря на то, что рост цен, на который рассчитывали девелоперы в идеале, отсутствует, рынок недвижимости развивается. Причем основной проблемой является именно то, что мы пока далеки от насыщения рынка и конкуренции, что существенно сказывается на цене. Он утверждает, что в будущем рост цен на недвижимость будет расти на уровне инфляции, однако, корректироваться они будут на уровне девелопмента с учетом стоимости площадок, предназначенных под реализацию проектов.
Стоит отметить, что мнение Ольги Вальчук, генерального директора «Региондевелопмент» несколько отличается от вышеозначенного. По ее словам конкуренция, существующая на рынке недвижимости, уже толкает девелоперов на разработку новых форматов. Подтверждением этому служат слова Анны Роговой, являющейся руководителем департамента по связям с общественностью компании ОПИН, реализующей проекты комплексной застройки, а также Ирины Наумовой, заместителя генерального директора по маркетингу и пиару компании «НДВ-недвижимость». Так в ряды флагманских проектов компаний будут включены проект амбициозный проект «НДВ-недвижимости» «Heliport Moscow», а также масштабный жилок комплекс Vesna, продолжение поселка Павлово и работы по реконструкции стадиона «Торпедо» от ОПИН. В рамках последнего проекта будет построено более 430 000 метров квадратных недвижимости, 120 000 из которых придется на стадион.
Сказанное дополнила госпожа Вальчук, считающая, что в последнее время девелоперы придерживаются курса на покупательские предпочтения, используя различные форматы привлечения потребителя. Так, например, в результате опроса клиентов компании, было выяснено, что наиболее привлекательными для потребителей являются комплексы, пешеходные зоны которых оборудованы ночной подсветкой, а на крыше расположен сад. Причем большая часть покупателей желает видеть среди соседей семейные пары.

Инновации компании «Крост» в девелопменте были представлены флагманским проектом ЖК «ART», территория которого составляет 10 га, 7га из которых отдано под общие зоны и парки. По словам Марины Резвовой, являющейся заместителем генерального директора компании «КРОСТ», в основе деятельности концерна лежит обеспечение комфортного проживания жителей. Так, например, один из проектов компании предусматривает лифты, движущиеся со скоростью 4 м/с и установленные на сегодняшний день лишь в «Москва-Сити».
В свою очередь Алексей Белоусов, являющийся коммерческим директором «Capital Group» считает, влиять на рынок может инфраструктура объекта.
Петр Кирилловский, являющийся руководителем направления маркетинга компании «ГРАС» в своем докладе заявил, что на сегодняшний день основная масса покупателей отдает предпочтение квартирам с отделкой, а потому именно это направление и выберут девелоперы столицы.
Алексей Болдин, являющийся генеральным директором компании «Магистрат», озвучил мнение, что риэлторы и девелоперы все чаще предлагают своим клиентам программы лояльности ввиду того, что львиная доля сделок заключается с бывшими клиентами компании. При этом каждый покупатель, участвующий в программе лояльности, позволяет сэкономить на каждой заключенной с ним сделке до 1000 000 рублей.
Мария Котова, являющаяся партнером и исполнительным директором компании Knight Frank, напомнила, что для продвижения проектов желательно использовать все возможные инструменты – телевидение, наружную рекламу, радио.
Юлия Царан, являющаяся управляющим партнером компании R.Evolution City, порекомендовала тем, кого не устраивают проекты российского рынка недвижимости, обратить внимание на латвийский рынок, стабильно притягивающий российских инвесторов, заинтересованных в приобретении зарубежной резиденции в чистом с точки зрения экологии месте.
Андрей Соболев, управляющий партнер компании «Интегра consulting», в финале конференции рассказал каким образом при минимальном бюджете сделать конфетку из загородного проекта.
Конференция «Недвижимость 2014: что нового предложит рынок?» прошла 5 декабря 2013 г. В московской гостинице «Савой». В конференции участвовали 120 компаний, осуществляющих свою деятельность на рынке недвижимости, 20 из которых представили доклады.
В рамках проводимой конференции руководители и собственники ведущих риэлтерских и строительных компаний поделились существующим опытом застройки кварталов, реализации масштабных проектов, размещенных в промзонах, а также обсудили создание качественно новых концептов в девелопменте и перспективы реализации нестандартных жилых проектов.
В роли генерального партнера данной конференции выступила компания «Галс Девелопмент»,а модератором стал Антон Хреков, длительное время проработавший в медийном бизнесе и на сегодняшний день возглавляющий компанию Finjecto.