Вклад или недвижимость?

Аналитики считают 2013 год самым плохим для российской экономики за пять посткризисных лет. Спад инвестиционной и потребительской активности привел к замедлению экономического роста до 1,4%, в 2014 году российскую экономику ждет небольшое ускорение, и связано оно будет с ростом инвестиций. По мнению Ольги, первое полугодие 2014 года - достаточно привлекательное для инвестиций время.

2014 год будет переходным периодом для новой пенсионной системы. Экономисты говорят, что каждому будут гарантированы некие минимальные выплаты, но вот достойного жизненного уровня можно будет добиться лишь своими силами. Поэтому Ольга уже сейчас советует задуматься о различных способах гарантировать безбедную старость, рассматривая в качестве одного из возможных вариантов инвестиции в недвижимость, ведь это позволит сохранить ваши сбережения. Этой же точки зрения придерживается и главный экономист «Альфа-банка» Наталия Орлова: «…Делайте сбережения и ищите инструменты, которые защитят их от инфляции. Например, это может быть недвижимость: на мой взгляд, именно она является максимально надежным вариантом долгосрочных вложений в условиях инфляции инвестиционных активов и потребительской инфляции».

Несомненно, одним из способов сохранения и преумножения сбережений является банковский вклад, но отзыв лицензий в течение 2013 года у нескольких банков подтолкнул некоторых вкладчиков  забрать свои сбережения и искать новые способы распорядиться ими.

Другой вариант - перевод активов в валюту, но Ольга считает, если человек - непрофессиональный инвестор, для него более привлекательны консервативные методы, поскольку, в данном случае, человек несет не только политические риски своей страны, но и международные риски. 

В качестве альтернативы банковскому вкладу Ольга предлагает рассмотреть приобретение недвижимости.

С точки зрения потребителя, инвестирование в недвижимость имеет следующие основные преимущества:

1. «недвижимость всегда в цене» и даже после кризиса возвращает потерянные позиции, в отличие от других инвестиций.
2. недвижимость - это навсегда, может быть хорошим активом для решения других задач.

 Однако нужно понимать, что инвестиции в недвижимость - это долгосрочное вложение средств, как минимум, от года и выше.

В настоящее время рыночная конъюнктура благоприятна для заключения инвестиционных сделок на строительном рынке. При знании законов рынка и правильном выборе объекта инвестиций доходность может  достигать от 30 до 50%. При консервативных инвестициях доходность составит 15-30%,  что компенсирует инфляцию рынка и даст доход, сравнимый с депозитами.  Конечно, в текущей ситуации 2014 года рост может быть незначительным, в рамках инфляции, но инвестиции в недвижимость не стоит рассматривать в краткосрочной перспективе. Приобретение недвижимости на рынке новостроек на ранней стадии позволит получить доход в размере 15%, исходя из степени развития проекта и рыночной конъюнктуры.

Несмотря на то, что цены на недвижимость быстро расти не будут (т.е. быстрого дохода ждать не стоит), перспективы довольно хорошие, поскольку проекты на рынке ликвидные, ведь застройщики уделяют этому особое внимание. По ряду проектов цена может расти более активно из-за стадии проекта, начала строительства и активного продвижения объектов. 

Частное лицо может заработать на недвижимости несколькими способами:

- купить объект на раннем этапе строительства и продать ближе к завершению проекта,

- сдать помещение в аренду,

- вложить средства в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).

Понятные по размерам и срокам доходы многие частные инвесторы предпочитают получать, приобретая объект на ранней стадии. За время строительства стоимость квадратного метра ликвидного объекта может вырасти до 50%. Если квартира ликвидная и удастся ее выгодно перепродать, можно заработать до 20% годовых. Максимальным спросом в течение последних лет пользуются малогабаритные квартиры в местах, обеспеченных социальной и транспортной инфраструктурой.

Что касается доходов от аренды, то он будет выше, если приобрести несколько небольших квартир с ремонтом (лучше в Москве, с хорошей транспортной доступностью). Средняя стоимость однокомнатной квартиры составит от 5–6 млн. руб. и выше. В настоящее время рыночная стоимость аренды порядка 30 тыс. руб., что принесет гарантированный минимальный годовой доход владельцу в 360 тыс. руб. (годовая доходность составит 7,2%). Окупаемость вложений – 14-16 лет! Размещение 5 млн. руб. в банке даже при минимальной ставке 10% годовых гарантирует доход свыше 500 тыс. руб. Поэтому инвесторы редко рассматривают инвестиционные квартиры для последующей аренды.

БОльшую доходность может принести сдача в аренду элитной недвижимости. 

Отдельный сегмент получения рентного дохода - апарт-отели, которые стали хитом 2013 г. Доходность апартаментов  оценивается от 8 до 15%  годовых, в зависимости от условий эксплуатации.

Еще один способ для частного инвестора зарабатывать на недвижимости - приобрести пай в розничных ЗПИФН, это может стать дешевым входным билетом на рынок недвижимости.

Поэтому, в случае появления свободных денежных средств (забрали вклад из банка, появились денежные средства, например, наследство, скопили определенную сумму, ведь некоторые по-прежнему копят на «черный день»), рассмотрите вариант их вложения в недвижимость.

От какой суммы можно отталкиваться и насколько доходным является данный вид инвестиций? Средняя стоимость жилья в новостройках в Подмосковье и Новой Москве – 3–4,5 млн. руб., в Москве – 6–8 млн. руб. Поэтому размер инвестиционного портфеля должен быть порядка 10 млн. руб. для работы на рынке. Стратегия полностью определяется инвестором и зависит от величины свободных средств и от конечной цели – приобретается ли жилье для перепродажи или долгосрочной сдачи в аренду.

Инвестиционные квартиры приобретаются как на первичном, так и на вторичном рынках во всех ценовых сегментах. При покупке квартиры с инвестиционными целями большое внимание нужно уделить ее месторасположению и транспортной доступности, так как именно эти факторы окажутся решающими для дальнейшего роста цены квадратного метра. Также важно знать, через какой период времени будет реализована данная недвижимость.

Оптимальный вариант для инвестиций – новостройка на стадии строительства, которая возводится зарекомендовавшим себя на рынке застройщиком. Репутация застройщика является гарантией, что строительство будет завершено и покупатель не получит статус «обманутого дольщика». Площадь нужно выбирать среднюю – 40–60 кв. м. При инвестировании следите за специальными предложениями, которые могут быть связаны со стартом продаж, началом строительства новой очереди или приурочены к праздникам. Скидка на квадратные метры может оказаться весьма ощутимой.

Если квартира покупается на стадии строительства, то к моменту его завершения, а тем более, к моменту получения прав собственности ее стоимость вырастает в среднем на 28–35%.

Если свободных денежных средств не хватает на покупку квартиры целиком, используйте их в качестве первоначального взноса на ипотеку. Ведь, в случае ухудшения экономической ситуации, возможно изменение ваших доходов, повышение ставок по ипотечным кредитам, ужесточение требований к заемщикам со стороны банков, поэтому получить ипотечный кредит будет гораздо сложнее, возможно, сейчас оптимальное время приобрести квартиру в ипотеку.

Ольга советует следить за ситуацией на рынке недвижимости и рассматривать разные инструменты для сохранения и преумножения своих сбережений.

Коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева