Правила использования коммерческих помещений

Ведь и в незаселенном доме можно открыть торговую точку или салон красоты, посетителями которых станут жители окрестных домов. Нежилые площади, расположенные на первом этаже, постоянно пользуются спросом, который к тому же неуклонно растет. Большинство покупателей или арендаторов таких помещений организуют розничную торговлю, продавая товары первой необходимости. По статистике, продажа и аренда коммерческих площадей во вновь строящихся домах имеет соотношение 50:50, но девелоперы предпочитают больше продать, чем сдавать в аренду. Компания «Normann», например, продает коммерческие площади в собственность всем желающим, которые могут быть физическими лицами или организациями, еще во время строительства. Обычно эти помещения выкупают частные лица или компании, которые затем сдают их в аренду, как правило, под аптеки, магазины, кабинеты нотариуса или стоматологии, парикмахерские.
Девелопер заинтересован в получении прибыли и обороте средств, поэтому сдача в аренду коммерческих помещений, которые составляют почти 10% от общей площади жилого дома, ему невыгодна. Для максимального числа посетителей привлекательными станут 10-20 помещений разного профиля, которые оформлены в едином стиле и вписываются в формат street retail. Вот только при управлении небольшими объектами (обычно в пределах 100-400 кв.м), как одним комплексом, возникают технические трудности. Поэтому девелоперы и стараются в первую очередь продать нежилые помещения. Этим определяется и проектирование самих зданий, поскольку на начальном этапе строительства уже продумывается возможность для прокладки дополнительных коммуникаций, конфигурация первого этажа и обустройство фасадов.
Клиенты также предпочитают не брать в аренду, а приобретать коммерческие помещения. Владельцам малого бизнеса и предпринимателям право собственности дает большие возможности для дальнейшего развития. К тому же собственник сам принимает решение о том, каким образом использовать помещение. Инвесторы же, выкупающие нежилые площади для получения прибыли от сдачи их в аренду, окупают свои затраты в течение 5-8 лет.
Постоянно растущий спрос на коммерческие помещения связан с тем, что оин используются для создания инфраструктуры, как самого дома, так и квартала или микрорайона. Наиболее часто в них открывают аптеку, салон красоты, продуктовые магазины и кабинеты стоматологии. Также в новостройках зачастую организовывают работу кафе, фитнес-клуба, сауны, обустраивают офисы различных агентств (например, по продаже билетов, путевок, недвижимости), юридическую консультацию или нотариальную контору.
На использование нежилых площадей существуют и ограничения. Девелопером во время проектирования закладываются определенные стандарты, зависящие от того, что в будущем планируется организовать в этом помещении. Эти стандарты прописываются в документах БТИ, и в дальнейшем присвоить коммерческому помещению другой статус будет довольно сложно. Существуют и конкретные запреты на использование нежилых площадей: в этих помещениях нельзя располагать производственные цеха и мощности, открывать такие заведения, при работе которых возникает много шума (например, ночной клуб).

Для открытия на первом этаже новостройки бассейна, ресторана или кафе должны быть выполнены определенные условия, например, соответствие санитарным нормам, соблюдение стандартов влаго- и звукоизоляции. В нежилых помещениях разрешено организовать детский сад, причем сделать это могут и жильцы, приобретя или взяв в аренду площадь, и сама компания-застройщик. Нередко именно застройщик самостоятельно открывает группы на 13-15 детей для их кратковременного пребывания.
Ограничения на использование первых этажей налагаются и в некоторых других случаях, например, когда в микрорайоне остро не хватает каких-то объектов социальной значимости. Такое предписание отображается в свидетельстве о собственности и инвестиционном контракте, где городскими властями указывается назначение нежилых площадей. Следовательно, использовать их в будущем для других целей невозможно.
По результатам некоторых исследований, почти 80% коммерческих площадей выкупаются самими жильцами новостройки, которые хорошо знают, какие услуги пользуются спросом именно в этом районе. Бизнесмены покупают площади для обустройства офиса, состоятельные жильцы приобретают помещения для детей и жен, чтобы те занимались своим хобби, например, открывают бутики по продаже цветов, одежды, косметики, парфюмерии, салон красоты или кофейню. К тому же во многих компаниях принято предоставлять льготные условия при покупке коммерческих площадей жильцами новостройки, например, скидки до 1%, поскольку это приобретение является повторной покупкой.
Чтобы коммерческие помещения в новостройке пользовались спросом, они должны иметь определенные технические характеристики. Самым оптимальным вариантом считается помещение, имеющее отдельный вход, высокий потолок (свыше 3м) и электромощности из расчета 0,2 кВт на 1 м². Входы в жилые и нежилые помещения должны быть разными: как правило, подъезды выходят во двор, а вход в коммерческое помещение располагается по фасаду дома. Для посетителей, приезжающих на автомобилях в магазины, офисы или салоны, находящиеся на первом этаже новостройки, должна быть оборудована парковка, причем так, чтобы не мешать живущим в доме.
Стоимость нежилых площадей в новостройках зависит от категории здания и его расположения. Помещения в зданиях, расположенных рядом с дорогой и на участках, где интенсивный и большой поток пешеходов, пользуются повышенным спросом и цена на них выше, чем площадей в домах, стоящих внутри квартала. Разброс цен просто огромный: в районе ТТК квадратный метр стоит 5 тыс. долларов, на Старом Арбате 50-60 тыс., а в Строгино доходит до 130-150 тыс. руб. В Подмосковье стоимость таких помещений также различна: от 70-80 тыс. руб. в Сергиевом Посаде до 115 тыс. руб. в Балашихе за квадратный метр.
Рентабельность вложенных средств в коммерческие помещения новостроек, если они были приобретены на первых стадиях строительства, составляет 20%. Эти площади являются эффективным финансовым инструментом для тех, кто сможет ими правильно распорядиться. Сегодня у покупателей есть большой выбор, ведь коммерческие помещения имеются практически во всех новостройках Москвы.