Передача права на приобретение квартиры в строящемся доме

Это происходит до окончания строительства и регистрации право собственности на жилой объект. Такой метод «перепродажи» права на получение квартиры называют переуступкой права требования.


Как происходит переуступка?


По данным экспертов до 40% всех сделок на первичном рынке с новостройками заключается с целью последующей перепродажи права на получение жилья. Очень много частных клиентов приобретает несколько квартир, а затем, когда маржа достигнет приемлемого размера, перепродают свои договора другим лицам, извлекая свою норму прибыли. Такая методика инвестирования с целью извлечения дохода законна, если проведена на основе одного из утвержденного законодательно варианта реализации недвижимого имущества. Правопреемник при этом тоже выигрывает, поскольку цена продажи таких объектов существенно ниже новых строящихся, а тем более готовых и выставленных на продажу квартир. Однако нужно учитывать, что ввязываясь в такую сделку, покупатель должен быть предельно осмотрителен, поскольку он принимает на себя не только права, но и обязанности, а также все риски связанные с договором. Перед приобретением нужно изучить документы застройщика, проверить законность осуществляемой им деятельности, сопоставить этапную готовность дома по договору с фактическим положением дел на участке строительства.


На что нужно обратить особое внимание:

•        Обязательно указать вид договора на основании которого проводится переуступка;
•        Четко прописать вид расчетов и окончательную сумму сделки, иначе сделка может быть признана ничтожной;
•        Проверить регистрационную документацию, лицензии и разрешение на проведения строительства у застройщика;
•        Обязательно нотариально заверить подписанный договор переуступки;
•        Если первоначальный договор не включает в себя пункта о необходимости согласования передачи прав с застройщиком, лучше все же это сделать. Официального согласования закон не требует, но лучше иметь бумажный документ, подтверждающий, что он не возражает. Если застройщик препятствует такой сделке – это незаконно, поскольку не один правовой акт не содержит указание на возможность подобных действий.

На практике ситуация по последнему пункту не всегда бывает однозначной.

На каком основании застройщик противится переуступке?



Девелоперские фирмы довольно часто включают в контракт требования об уведомлении их в 5-10 дневные сроки с момента обязательной государственной регистрации договора переуступки. Некоторые компании включают условие о невозможности заключения такого рода сделки. Это позволяет им контролировать процесс снижения цены по сделкам, и отфильтровывать таких клиентов, желающих обогатиться при реализации элитной недвижимости. Таким образом, они стремятся избежать некорректного оформления документов и ограждают себя от возможных будущих сложностей, делают сделку прозрачной и надежной. Одним из способов ограничения таких сделок может стать увеличение комиссии за их проведение. Лучше всего, когда застройщик сам выступает гарантом по таким договорам передачи прав. Но в любом случае, будущему получателю квартиры нужно проверить, как проходят расчеты между строительной компанией и первым покупателем, все ли обязательства погашены

Как проходят платежи по таким сделкам, и кто платит налоги?
    

По договору уступки права требования на объект недвижимости должен быть уплачен налог с полной суммы сделки, а не с разницы между первоначальными вложениями и суммой договора. Лучше если его заплатит первый владелец, на практике он всегда старается переложить данные расходы на покупателя. Очень часто после длительных переговоров все эти выплаты делятся поровну между участниками сделки.

Очень важно прописывать в договоре уступки полную стоимость покупки, это поможет в случае возникновения необходимости предъявления претензии к одному из участников сделки. А, кроме того, так можно получит максимальный размер возвращаемого налога при подаче заявления на предоставление имущественного вычета при покупке недвижимости.

Именно финансовые аспекты договора являются скользким моментом сделок переуступки. С договором долевого участия могут возникнуть сложности, в случае если первый приобретатель квартиры умолчал о факте неполного расчета по договору или о наличии обременения на объект строительства со стороны банка. В последнем случае договор залога нужно прекратить или взять на себя обязательства перед банком, что достаточно накладно для нового покупателя. Оптимальным способом оградить себя от неприятностей будет проведение окончательных денежных переводов по контракту только после государственной регистрации права на объект недвижимости.


По окончании процедуры государственной регистрации у нового владельца должны быть на руках следующие документы:

•        Экземпляр основного договора, являющегося основанием для контракта уступки;
•        Документы, подтверждающие проведение по договору оплаты;
•        Акт передачи вышеназванных документов;
•        Письменное согласие сторон сделки на уступку права;
•        Экземпляр договора переуступки права на квартиру.

В дальнейшем число таких сделок будет только увеличиваться. Связано это с тем, что инвестирование в недвижимость – один из наиболее доходных и выгодных видов вложений свободных денежных средств. Помимо этого часть покупателей, вложившихся в новое строительство, могут передумать приобретать объект недвижимости по различным личным причинам.