Передача права на приобретение квартиры в строящемся доме

Это происходит до окончания строительства и регистрации право собственности на жилой объект. Такой метод «перепродажи» права на получение квартиры называют переуступкой права требования.


Как происходит переуступка?


По данным экспертов до 40% всех сделок на первичном рынке с новостройками заключается с целью последующей перепродажи права на получение жилья. Очень много частных клиентов приобретает несколько квартир, а затем, когда маржа достигнет приемлемого размера, перепродают свои договора другим лицам, извлекая свою норму прибыли. Такая методика инвестирования с целью извлечения дохода законна, если проведена на основе одного из утвержденного законодательно варианта реализации недвижимого имущества. Правопреемник при этом тоже выигрывает, поскольку цена продажи таких объектов существенно ниже новых строящихся, а тем более готовых и выставленных на продажу квартир. Однако нужно учитывать, что ввязываясь в такую сделку, покупатель должен быть предельно осмотрителен, поскольку он принимает на себя не только права, но и обязанности, а также все риски связанные с договором. Перед приобретением нужно изучить документы застройщика, проверить законность осуществляемой им деятельности, сопоставить этапную готовность дома по договору с фактическим положением дел на участке строительства.


На что нужно обратить особое внимание:

•        Обязательно указать вид договора на основании которого проводится переуступка;
•        Четко прописать вид расчетов и окончательную сумму сделки, иначе сделка может быть признана ничтожной;
•        Проверить регистрационную документацию, лицензии и разрешение на проведения строительства у застройщика;
•        Обязательно нотариально заверить подписанный договор переуступки;
•        Если первоначальный договор не включает в себя пункта о необходимости согласования передачи прав с застройщиком, лучше все же это сделать. Официального согласования закон не требует, но лучше иметь бумажный документ, подтверждающий, что он не возражает. Если застройщик препятствует такой сделке – это незаконно, поскольку не один правовой акт не содержит указание на возможность подобных действий.


На практике ситуация по последнему пункту не всегда бывает однозначной.

На каком основании застройщик противится переуступке?



Девелоперские фирмы довольно часто включают в контракт требования об уведомлении их в 5-10 дневные сроки с момента обязательной государственной регистрации договора переуступки. Некоторые компании включают условие о невозможности заключения такого рода сделки. Это позволяет им контролировать процесс снижения цены по сделкам, и отфильтровывать таких клиентов, желающих обогатиться при реализации элитной недвижимости. Таким образом, они стремятся избежать некорректного оформления документов и ограждают себя от возможных будущих сложностей, делают сделку прозрачной и надежной. Одним из способов ограничения таких сделок может стать увеличение комиссии за их проведение. Лучше всего, когда застройщик сам выступает гарантом по таким договорам передачи прав. Но в любом случае, будущему получателю квартиры нужно проверить, как проходят расчеты между строительной компанией и первым покупателем, все ли обязательства погашены

Как проходят платежи по таким сделкам, и кто платит налоги?
    

По договору уступки права требования на объект недвижимости должен быть уплачен налог с полной суммы сделки, а не с разницы между первоначальными вложениями и суммой договора. Лучше если его заплатит первый владелец, на практике он всегда старается переложить данные расходы на покупателя. Очень часто после длительных переговоров все эти выплаты делятся поровну между участниками сделки.

Очень важно прописывать в договоре уступки полную стоимость покупки, это поможет в случае возникновения необходимости предъявления претензии к одному из участников сделки. А, кроме того, так можно получит максимальный размер возвращаемого налога при подаче заявления на предоставление имущественного вычета при покупке недвижимости.

Именно финансовые аспекты договора являются скользким моментом сделок переуступки. С договором долевого участия могут возникнуть сложности, в случае если первый приобретатель квартиры умолчал о факте неполного расчета по договору или о наличии обременения на объект строительства со стороны банка. В последнем случае договор залога нужно прекратить или взять на себя обязательства перед банком, что достаточно накладно для нового покупателя. Оптимальным способом оградить себя от неприятностей будет проведение окончательных денежных переводов по контракту только после государственной регистрации права на объект недвижимости.


По окончании процедуры государственной регистрации у нового владельца должны быть на руках следующие документы:

•        Экземпляр основного договора, являющегося основанием для контракта уступки;
•        Документы, подтверждающие проведение по договору оплаты;
•        Акт передачи вышеназванных документов;
•        Письменное согласие сторон сделки на уступку права;
•        Экземпляр договора переуступки права на квартиру.


В дальнейшем число таких сделок будет только увеличиваться. Связано это с тем, что инвестирование в недвижимость – один из наиболее доходных и выгодных видов вложений свободных денежных средств. Помимо этого часть покупателей, вложившихся в новое строительство, могут передумать приобретать объект недвижимости по различным личным причинам.
 

Госпошлины за действия с недвижимостью в 2025 году

30 июня 2025, 18:24

Госпошлины за действия с недвижимостью в 2025 году

Размер госпошлины будет зависеть от кадастровой стоимости объекта.

Читать больше
запрет иностранных названий ЖК

30 июня 2025, 18:20

Как запрет иностранных названий ЖК повлияет на рынке жилья

На первичном рынке Старой Москвы сейчас 179 проектов с иностранными названиями.

Читать больше
Сбер с 1 июля снова снизит ставки по ипотеке

27 июня 2025, 18:31

Сбер с 1 июля снова снизит ставки по ипотеке на 0,5-2%

Минимальные ставки на покупку новостройки составят от 21,4%.

Читать больше
В Москве вместо монорельса появится высотный парк

25 июня 2025, 18:16

В Москве вместо монорельса появится высотный парк

Площадь нового парка составит 40 тысяч кв. м.

Читать больше
субсидии и льготы на покупку жилья

23 июня 2025, 18:17

Какие субсидии и льготы на покупку жилья можно получить в 2025 году?

Программы льготной ипотеки - одни из самых популярных мер.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 4 квартал 2024

Барклая 6

Застройщик: ПИК

от 280 100 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2027

ЖК Полар

Застройщик: ПИК

от 269 270 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2024

ЖК Квартал Светлый

Застройщик: УК СЕТЬСТРОЙ БАЛАШИХА

от 185 000 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2024

МФК AHEAD (Ахэд)

Застройщик: VOS’HOD

от 522 800 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2023

ЖК Дом у озера (г. Краснодар)

Застройщик: Камбер

от 110 000 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2026

ЖК Era (Эра)

Застройщик: Tekta Group

от 545 821 за м2

Все объекты
Новости
Территория ЖК на месте бывшей овощебазы

30 июня 2025, 18:03

Территорию ЖК на месте бывшей овощебазы «Красная Пресня» украсит светодизайн

Базовый функциональный свет уличных фонарей будет дополнен архитектурной подсветкой зданий.

Читать больше
Пентхаусы с террасами составляют 11%

27 июня 2025, 17:46

Пентхаусы с террасами составляют 11% в построенных элитных домах Москвы

В среднем цена квадратного метра пентхауса с террасой составляет 3,5 млн рублей.

Читать больше
В Сочи прошла церемония награждения премии REPA

27 июня 2025, 14:15

В Сочи состоялась церемония награждения премии REPA 2025

Победители были определены в 44 номинациях.

Читать больше
«Донстрой» стал девелопером года по версии REPA

27 июня 2025, 12:49

«Донстрой» стал девелопером года по версии REPA 2025

Также «Донстрой» был отмечен главным призом на премии Move Realty Awards.

Читать больше
Скульптуры паблик-арта из Музеона

26 июня 2025, 17:33

Скульптуры паблик-арта из Музеона станут частью жилых проектов MR

В Музеоне открылась временная экспозиция «Летящие формы».

Читать больше
Все новости

Проект Realty.ru

Это Ваш гид по миру московской и подмосковной недвижимости. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек и вторичного жилья, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенным на территории Москвы и Московской Области.