5 факторов, определяющих стоимость недвижимости в МО

Если Вы только приступаете к поиску земельного участка или собственного дома в Подмосковье, то для осуществления правильного выбора полезно представлять себе общую картину, того что происходит на рынке загородной недвижимости.

 

Направление - на цену  влияют экология и пробки

 

Фактор первый - направление (шоссе).

 

Направление - это первое и самое  главное, что оказывает влияние на стоимость подмосковной недвижимости. Может показаться, что популярность, и, соответственно, стоимость недвижимости  на каком-либо из направлений определяется прежде всего модой и престижем, однако это не так. Популярность северо-западных направлений - Новорижского, Киевского, Минского - обусловлена прежде всего  хорошей экологией. Дело в том, что в нашем регионе все ветра дуют в основном с северо-запада, и по этому направлению воздух практически всегда чистый.

Соответственно, восток и юго-восток - это те направления, которые вынуждены вдыхать то, что выдыхает наш мегаполис. Еще один мощный фактор - транспортный. Впрочем, отчасти он подчинен первому и логически из него вытекает. По Киевскому, Новорижскому, Минскому и Симферопольскому шоссе можно проехать даже в выходные  дни, не говоря уже о буднях. На востоке и юго-востоке движение гораздо более затруднено, и это также влияет на стоимость недвижимости. Прошлой зимой мы проводили исследование, согласно которому в массовом сегменте абсолютным лидером является Киевское направление. Наш практический опыт в области продаж  этот факт подтверждает.

 

Фактор второй - расстояние от МКАД

 

 

Расстояние также влияет на стоимость объектов, хотя зависимость здесь не всегда очевидна. Если рассматривать ситуацию в целом, цена на землю с коммуникациями  падает в два раза через каждые тридцать километров. Первые тридцать километров от МКАД цена за сотку земли  колеблется от 300 до 600 тысяч рублей, а по некоторым направлениям доходит до $100 000 и выше. От 30 до 50 километров уже можно вполне реально найти цены от 150 до 300 тысяч рублей, а от 60 до 80 стоимость земли колеблется в пределах от 60 до 150 тысяч рублей. После ста километров стоимость сотки колеблется от 25 до 60 тысяч рублей. Сто километров - это порог, за которым цена земли падать перестает.  Наша практика показывает, что на трассах, которые позволяют быстро добираться до места, в последние несколько лет стабильно велик спрос на участки именно в стокилометровой зоне. Этот интерес понятен - сэкономить по деньгам можно очень существенно, а при наличии рядом скоростной трассы разница во времени, которое уходит на дорогу, не так существенна.

 

 

 

Фактор третий - коммуникации

 

 

Естественно, в этой статье мы говорим  о земле с коммуникациями - земля без дорог и электричества хоть и есть на рынке, но она  практически не пользуется спросом. От коммуникаций зависит очень много.  Для того, чтобы люди заинтересовались землей, нужно как минимум  построить дороги, ограждение и провести электричество. А при наличии магистрального газа и центрального круглогодичного водопровода стоимость земли может оказаться весьма солидной даже на значительном удалении от МКАД. Надо при этом отметить, что  чем дальше от МКАД, тем предложения с полным набором коммуникаций встречаются реже. Это не из-за того, что нет спроса - просто чем дальше от Москвы, тем сложнее застройщикам эти коммуникации обеспечить.  

 

  
Флагманский посёлок компании "Удача" - "Высоты".

Фактор четвертый - локальное место

Очень существенную роль может играть конкретное место. Например, участок на берегу большого водохранилища может стоить дороже, чем аналогичный участок в чистом поле. И наоборот, наличие рядом промышленных объектов может существенно снизить цену недвижимости. Этот фактор, как показывает наш практический опыт,  работает даже в рамках одного и того же поселка - как правило, участки, имеющие прямой выход к лесу, реке или озеру, ценятся несколько выше аналогичных по площади участков в центре поселка, но пользуются при этом большей популярностью. Еще один очень важный  локальный фактор - непосредственная подъездная дорога.  Трасса может быть сколь угодно хорошей, но чем дальше от нее и чем хуже локальная дорога, тем недвижимость будет дешевле. Тут нужно очень аккуратно принимать решение о покупке - проехать  полтора часа  по скоростной трассе и потом гораздо дольше разбивать машину по проселочным ухабам. На рынке сейчас достаточно предложений по интересной цене с отремонтированным, хорошим подъездом.

 

Фактор пятый - сезонный

 

 

Не секрет, что зимой продажи загородной недвижимости обычно снижаются - и значит, для дальновидного покупателя это время дает возможность получить интересную цену или условия сделки - например, беспроцентную рассрочку на период от полугода до года.

 

Цена снижается по объективным причинам - оценить качество земельного участка (не болотистая ли местность, какой у нее уклон) под снежным покровом достаточно тяжело. К тому же, многие покупатели опасаются ехать на дальние расстояния в связи затруднением проезда по зимним дорогам. Эти опасения оправданы.  Впрочем, в  том случае, если Вы изучили участок летом и знаете, с каким предложением  имеете дело, зимняя сделка выглядит разумным поступком.

Что же касается примерной оценки стоимости домов, то здесь все несколько сложнее.  В случае с домами  надо прибавлять стоимость земли к стоимости строения, которая зависит только от фантазии и толщины кошелька того, что этот дом строил.  Про дома можно с уверенностью можно сказать лишь одно: в сегменте до полутора миллионов рублей с участком и коммуникациями речь идет либо о ветхом , либо о каркасно-щитовом доме для сезонного проживания.  Стоимость предложений для круглогодичного проживания начинается от 2,5 - 3 миллионов рублей.  

 

Надеюсь, эта статья поможет вам сориентироваться по ценам и в ситуации на рынке недвижимости Подмосковья в целом.  

Генеральный Директор компании “Удача”

Вадим Малых