Покупка элитного жилья: ипотека или рассрочка?

Однако, как показывает опыт московских риэлторов и застройщиков, нередко к ипотеке и рассрочке прибегают владельцы квартир категорий «элит» и «бизнес».
Ипотечные сделки по элитному жилью совершаются не часто. По данным компании «Est-a-Tet», на рынке элитного жилья посредством ипотеки заключается не более 20% договоров. При покупке жилья премиум-класса на их долю приходится еще меньше – лишь 10% от общего числа сделок. Представители компании «Clayton&Boyers» сообщают, что в ипотеку приобретаются, как правило, квартиры в жилых комплексах монолитной и монолитно-кирпичной конструкции в центре столицы, стоимость которых не превышает 1,5 млн. долларов. При этом ипотека доступна практически во всех новых проектах.

Отсрочить стопроцентную выплату суммы покупки можно и по несколько другой схеме. Как рассказывает исполнительный директор «Clayton&Boyers» Николай Винидиктов, в элитном секторе специальные ипотечные программы с участием партнерских банков разрабатываются нечасто. Покупатели предпочитают заключать договоры о рассрочке платежа на срок не более одного года. Эксперт утверждает, что дорогое жилье крайне редко приобретается с использованием ипотеки.
«Садовые кварталы», «Литератор», «Итальянский квартал» – это наиболее популярные новостройки столицы, в которых реализуются элитные квартиры. Данные объекты прошли аккредитацию в банках, имеющих хорошую репутацию, но покупатель может обратиться в любое другое финансовое учреждение. По словам генерального директора компании «VIVALDI-REALTY» Натальи Хабилевской, аккредитация новостройки, как правило, проходит в определенном банке, где в случае необходимости покупатели могут оформить ипотеку. Кроме того, клиенты имеют право выбрать «свой» банк, но на это уходит немало времени, и чаще всего они соглашаются на уже готовые программы кредитования. Например, банками-партнерами проекта «Садовые Кварталы» являются Сбербанк, Номос-банк и ВТБ24.

На вопрос, почему состоятельные клиенты решаются на покупку недвижимости с отсрочкой платежа, отвечает Владимир Кушнарёв, директор департамента элитной недвижимости компании «Est-a-Tet». По его словам, многие покупатели не торопятся изымать денежные средства из оборота компании. Их привлекает то, что при продаже элитного жилья компания-продавец работает по принципу индивидуального подхода к каждому клиенту и помощи в решении любых вопросов. Поэтому они охотно отказываются от полной единовременной оплаты.

С другой стороны, владельцы элитной недвижимости дорожат своим статусом и не стремятся делать покупки в ипотеку. Как считает Николай Винидиктов, именно поэтому жилье премиум–класса чаще приобретается в рассрочку.


Он подчеркивает, что обеспеченные люди знают цену деньгам и понимают, что ставки по ипотечным кредитам крайне высоки и им придется переплачивать. Кроме того, люди, приобретающие элитное жилье, редко нуждаются в дополнительных кредитных деньгах. Другой немаловажный фактор – то, что для получения ипотеки на покупку жилья требуется подтвердить свой уровень дохода. А в нашей стране состоятельные люди стремятся не обнародовать информацию о своих средствах, поскольку это чревато различными проблемами.

Получив рассрочку, клиент может разумно распределять средства и не попадает в зависимость от банка. Обсуждение размеров выплат, как правило, ведется еще в период коммерческих переговоров. Отсрочку дают на год, в редких случаях на полтора-два года. Первоначальный взнос составляет 30-70%, на оставшуюся сумму могут начисляться проценты, обычно это осуществляется по истечении полугода после совершения сделки.

На выбор конкретного варианта рассрочки или ипотечной программы во многом влияет уровень дохода клиента, а также предложения застройщика. Банки редко предлагают особые условия кредитования покупателям недвижимости категорий «delux» и «бизнес». Но, как утверждает Наталья Хабилевская, возможны и некоторые уступки. Индивидуальный подход и выгодные условия кредитования обеспечиваются VIP-клиентам банка. Согласен с этой точкой зрения и Николай Винидиктов. Он считает, что коммерческие организации часто идут навстречу крупным клиентам, снижая ставки по кредитам. Процент снижения зависит, в первую очередь, от уровня взаимоотношений банка и заемщика и степени «стабильности» и «прозрачности» его доходов.

В сегменте бизнес-класса ипотека также расширяется. Застройщики часто сотрудничают с банками и разрабатывают специальные программы. Николай Винидиктов считает, что ставки по кредитам постепенно снижаются, финансовая грамотность жителей страны растет и расширяется «белая» доля рынка. Все это ведет к тому, что количество ипотечных сделок в сфере недвижимости категории «бизнес» будет постепенно расти.
Представители компании «Knight Frank» сообщают, что в прошлом году на столичном рынке новостроек появился ряд интересных проектов. В рамках элитного и бизнес-сегментов клиенты могли приобрести апартаменты. Порядка 400 апартаментов были предложены МФК «ОКО» на территории ММДЦ «Москва Сити». Девелопер «KR Properties» предложил 112 апартаментов в проекте «Studio 8». Наталья Хабилевская рассказывает, что апартаменты или так называемые «офисные квартиры» стали популярными среди клиентов бизнес-класса. Но банки выдают кредиты на приобретение такого жилья неохотно. Риски при этом компенсируются за счет ужесточения ипотечных условий: например, выдают денежные средства на меньший срок или увеличивают процентную ставку.
Эксперт считает, что это связано с особенным статусом апартаментов: по закону это нежилая недвижимость, в которой невозможно зарегистрироваться. Но используются они чаще всего в качестве жилья. Среди крупных банков, выдающих кредиты на апартаменты, – Транскредитбанк и ВТБ24. Как отмечает Николай Винидиктов, на сегодняшний день апартаменты проще приобрести в рассрочку. Банки еще только начали водить ипотечные программы для апартаментов, в то время как рассрочка развита на этом рынке практически во всех сегментах. По мнению Владимира Кушнарева, на сегодняшний день одно из лучших предложений среди рассрочек сроком до конца года действует для тех, кто хочет приобрести апартаменты в ЖК «Wine house».
Эксперты уверены, что в сегменте элитной недвижимости ипотека будет развиваться довольно медленно, в то время как в бизнес-классе количество подобных сделок начнет активно расти. Для ускорения этого процесса банки будут снижать уровень процентных ставок и предлагать более выгодные программы. Для ряда обеспеченных людей экономически выгоднее оформить кредит, чем выплатить стопроцентную стоимость покупки. Таких людей в стране, как показывает статистика, немало.