Проекты московских новостроек – причины корректировки

Соответственно, ожидания покупателей не реализуются в полном объеме. По мнению экспертов, существует несколько причин, которые вынуждают девелоперов менять свои задумки. Рассмотрим наиболее значимые из них.         
Влияние кризисных ситуаций
Существенные изменения в строительные проекты вносит кризис, причем как в масштабах всего государства, так и по конкретному застройщику в частности. Экономический спад 2008-2009 годов негативно сказался на покупательских возможностях, создавая угрозу полной остановки рынка. В связи с этим возникла тенденция увеличения количества квартир в строящихся комплексах за счет уменьшения площади. Таким образом, первоначально заявленный класс проекта снижался, но активность продаж была достаточно высокой даже для такого финансово нестабильного периода. Не обошлось без подобных корректировок и в элитном сегменте. Так, топовые новостройки «Гранатный, 6» и «Гранатный, 8» («Гранатный Палас») с проектируемыми квартирами от 400 до 500 м кв. вдвое снизили площади предлагаемых помещений – до 200 – 250 м кв. Результат не заставил себя ждать – специалисты Chesterton отметили значительный рост покупательской активности. Проект «Итальянский квартал» продемонстрировал рост продаж до 40% вследствие уменьшения размеров квартир со 150-170 до 100-120 м кв.   
Локальный кризис в масштабах компании-застройщика, временные финансовые трудности девелоперов также вносят свои изменения в проекты. В частности одним из видов корректировки может быть снижение уровня и качества отделки жилых помещений, фасадов или входных групп. Такая экономия приводит, как следствие, к смене классности проекта. Подобные ситуации все же обратимы. Как правило, первые приобретения в новостройках делают потенциальные инвесторы, для которых отделка помещений не является приоритетным фактором. По ходу же дальнейшего строительства экономическая ситуация улучшается и к продажам предлагаются квартиры с полной отделкой.    
Девелопер предполагает, а Генплан «рубит»
Еще одним камнем преткновения на пути реализации проектной схемы застройщика может стать градостроительная программа Москвы. Наряду с общими положениями и рекомендательным характером, правительственные планы могут вносить существенные изменения в конкретный проект. Часто корректировки приходится вносить уже по ходу строительства в связи с утвержденными нововведениями. Так, новостройка оказывается несоответствующей вновь принятым нормам по высотности, плотности или другим параметрам. Иногда причиной вносимых в проект изменений является откровенное игнорирование девелопером требований инвестконтракта. Приходится расплачиваться за неутвержденную «лишнюю» этажность или несанкционированное расширение площадей.    
Массовые корректировки на рынке новостроек Москвы связывают с именем Сергея Собянина. Именно с его приходом на должность мэра столицы был сформирован новый состав градостроительно-земельной комиссии, которая активно принялась за пересмотр инвестконрактов. По данным исследователей Kalinka Real Estate Consulting Group, было проинспектировано свыше 1300 проектов. В 128 случаях были приняты заключения по уменьшению площадей предложений.      
В течение предыдущих двух лет государственное регулирование жилищного строительства стало ощутимее. Предпринимаемые действия направлены на стимулирование первичного рынка. В связи с этим можно отметить значительное сокращение количества процедур – с 42 до 14 – предусмотренных для получения разрешительной документации. Положительные решения все чаще принимаются в отношении уплотнения застройки в центре. Однако админуправления по-прежнему неохотно согласовывают проекты высотного и масштабного строительства. Мотивация – неравномерная нагрузка на транспортную инфраструктуру. Эксперты Chesterton подсчитали, что уже в первом полугодии 2013 года премиальный сегмент рынка пополнился 16 новыми проектами. Тот же показатель за весь предыдущий год был на треть меньше.
Последние изменения в строительных планах
В Москве было отменено строительство:

• 108 м кв жилых площадей в кварталах 14-15 Дорогоимлово (на территориях завода Сакко и Ванцетти и Бадаевского пивзавода);
• 1,5 млн м кв. общей площади жилых домов и многофункционального комплекса «Сетунь-хиллс»;
• 57,7 тыс. м  кв. жилья в ЖК на улице Косыгина (расторгнут контракт с Институтом химической физики им. Н. Н. Семенова Российской Академии Наук);
• 30 тыс. м кв. недвижимости в многофункциональном комплексе по улице  26 Бакинских комиссаров (расторгнут контракт с компанией «Восток-Запад»).
Значительно снижены или подкорректированы объемы строительства:
• на 500 тыс. м  кв. общих площадей в проекте «Москва-Сити» по причине неготовности транспортной инфраструктуры;
• с 280 тыс. до 110 тыс. м  кв. снижен объем офисов в проекте Авиапарк с увеличением  объема апартаментов – вместо 120 тыс. до 156 тыс. м  кв.;
• со 104 тыс. до 46 тыс. м кв. общей площади в жилищном комплексе «Grand Deluxe на Плющихе».
Рынок недвижимости – мощный стимул для корректировки проектов
Количество и суть изменений, вносимых в первоначальный план проекта, прямо пропорционально его масштабности и срокам реализации. Строительство, предусматривающее очередность, наверняка будет подвержено корректировкам по отдельным объектам. При этом могут меняться параметры помещений, виды и объемы отделки, решения фасадов, тип паркинга и другие параметры.
В качестве примера можно рассмотреть один из проектов ближнего Подмосковья. В первоначальную схему новостройки входили крупногабаритные квартиры – однокомнатные площадью 47 м кв. и, мало пользующиеся спросом, четырехкомнатные. По такой планировке, разработанной застройщиком самостоятельно, осуществили первую очередь. Следующие этапы строительства выполнялись по новым проектам, с учетом рыночного спроса. В результате корректировки были спланированы небольшие помещения в виде квартир-студий. Их параметры и стоимость (от 1,9 млн. руб.) сделали новое предложение активно востребованным у покупателя.