На что нужно обратить внимание при покупке готовой квартиры в новостройке

Весь процесс заселения в новую квартиру можно разделить на три основных этапа:

1.        Оплата стоимости квартиры согласно обмерам БТИ с составлением соответствующего акта;
2.        Полный осмотр жилого помещения при участии представителя застройщика, он также оформляется актом;
3.        Скрепление подписью акта приемки-передачи;
4.        Перевод средств для оплаты коммунальных услуг и заключение договора на обслуживание;
5.        Прием ключей.

Кажется, что ничего сложного здесь нет. Это будет правдой только в том случае, если застройщику удалось удовлетворить все требования клиента обозначенные в договоре. Но, к сожалению, такое бывает достаточно редко. В случае если покупатель получает не то, что он планировал, эксперты советуют осмотреть все комнаты и фиксировать на бумаге выявленные отклонения.

Что проверять в первую очередь?

Самое основное, что проверяется в первую очередь:

•        Качество установки дверей;
•        Состояние систем канализации и водоснабжения, проверить функционирование вентиляции;
•        Осмотреть электропроводку, проверить её работоспособность.

Если в квартире были обнаружены недостатки строительства, нельзя подписывать акт приемки-передачи. Такие нарушения пунктов договора как установка деревянной входной двери вместо металлической, отстутсвие подвесных потолков, меньший метраж комнат, должны быть зафиксированы документально. В последствии они устраняются застройщиком или проводится корректировка продажной стоимости в сторону уменьшения.

В случае обнаружения недоделок необходимо составить дефектную ведомость, в котрой четко описать все выявленные отклонения. Проверяются окна, утепление швов, подключение отопления. При обнаружении подтеков труб,неплотном закрытии двери, трещинах на стеклах все эти моменты описываются в ведомости.

В случае, когда договором не была предусмотрена чистовая отделка, проверяется стяжка в санузлах на предмет её ровности и отсутствие трещин. Если отделка была закреплена в контракте, обязательно проверяется наличие входных и межкомнатных дверей, насколько ровно выполнены стены, качество поклейки обоев, качество электропроводки и работоспособность водопровода. Если отделка прописана в приложении к договору, можно сверит каждую позицию с фактическими результатами.

Пристального внимания заслуживает:

•        Система вентиляции;
•        Электропроводка;
•        Швы между стенами;

•        Ровность стен - проверяется специальным уровнем;
•        Стяжка полов должна быть однородного серого цвета, без трещин.

Для большей уверенности можно пригласить специалиста, который досконально оценит все имеющиеся недостатки и занесет их в документ. При наличии возможности выявленные дефекты фиксируются на фото или видеоноситель.

Если выявлено очень много дефектов

Типовой формы дефектной ведомости, как и обязательного перечня реквизитов не существует, допускается оформление листа осмотра и составление записи в специальном журнале. В любом случае, пока качество жилища не устраивает покупателя, он может туда не заселятся и не подписывать акт до момента устранения недостатков. Обычно строительной компании дается срок в 45 суток для устранения выявленных дефектов, либо более длительный оговоренный в письменном соглашении. Акт приемки – передачи подписывается только после устранения всех недостатков, в противном случае, покупателю придется обращаться в суд.

Порядок действий дольщика в случае продажи ему квартиры ненадлежащего качества регламентируется законом 214-ФЗ. Что же нужно делать?

•        Требовать от строительной компании подписать дефектную ведомость и ликвидировать все помеченные в ней недостатки. Возможно, что когда результат строительства конкретной компании не устраивает клиента, то и последующие переделки ситуацию не исправят. Многие компании намеренно затягивают процесс устранения недостатков, протянув так время до окончания гарантийного пятилетнего срока. По окончания этого периода добиться справедливости даже в суде уже маловероятно. Если компания не желает выполнять требования покупателя, он приглашает независимого специалиста, который делает свое заключение и уже с ним обращается в суд. Как правило, такие споры решаются в досудебном порядке, однако иногда бывают случаи, когда суд отклоняет претензию, поскольку сочтет содержащиеся в ней требования не имеющими под собой оснований. Получается, что до судебного разбирательства дело лучше не доводить.

•        Можно составить документ о выявленных дефектах и произвести доведение жилища до удовлетворительного состояния самостоятельно. При этом потребовав от застройщика компенсировать расходы. Здесь нужно будет скрупулезно собирать все документы об оплате.

•        Подписать акт приемки-передачи, предварительно договорившись с застройщиком о снижении суммы оплаты. Этот вариант может показаться приемлемым многим клиентам.

Есть ещё экстремальный способ решения проблемы – отказ от приемки квартиры и расторжение договора, но в этом случае вернуть свои деньги своевременно и в полном объеме достаточно сложно. Придется провести очень много времени в судах.

Главная трудность заключается в том, что до подписания акта приемки – передачи покупатель не может зарегистрировать право собственности. В случае появления осложнений можно обратиться в Мосгорстройнадзор, жилищную инспекцию, прокуратуру.

Когда акт уже подписан, у покупателя все равно остается возможность предъявить претензии застройщику. Действовать придется через управляющую компанию, которая рассмотрит поданную претензию и изучит описанные в заявлении факты. После сопоставления гарантийных сроков по выявленным несоответствиям на предмет истечения, она самостоятельно направит письмо к застройщику и будет отслеживать процесс исправления недочетов.

Если строительная компания идет навстречу заказчику и своевременно исправляет все, что было сделано ненадлежащим образом, новому собственнику квартиры можно подписать акт. Этот документ должен содержать несколько обязательных реквизитов:

•        Номер и дату договора купли-продажи;
•        Адрес;
•        Площадь;
•        Цену приобретаемого объекта.

Если квартира чем-то не устраивает покупателя, никто не может принудить его к совершению сделки. При заключении договора каждый вправе требовать выполнения обязательств по нему и получить объект недвижимости законченном виде в оговоренные сроки.