Проблемы с выплатой ипотечного кредита: порядок действий

Как правило, из графика платежей выбиваются клиенты, оказавшиеся в затруднительной ситуации: потеря работы, снижение уровня дохода, проблемы со здоровьем, срочный отъезд на длительный срок и т. п. Как правило, банк признает такие причины уважительными и в течение определенного срока не применяет к заемщику жестких санкций.
По утверждению экспертов, в большинстве случаев клиент имеет возможность решить проблемы на основании ряда условий, приписанных в кредитном договоре. От непредвиденных финансовых трудностей не застрахован никто, поэтому при возникновении финансовых проблем любого характера нужно прежде всего обратиться в банк, выдавший кредит. Чаще всего в этом случае банк-кредитор предлагает произвести реструктуризацию долга, в результате которой ежемесячные платежи могут быть существенно снижены. При этом эксперты советуют вести переговоры в письменной форме и обязательно сохранять копии всех обращений и ответов банка. Если договориться о реструктуризации долга не представляется возможным, то остается только один выход — продажа квартиры с участием банка.
Заемщики по ипотечным программам находятся в самой высокой группе риска, так как суммы кредитов очень значительны. При этом велик и риск утраты залогового имущества, поэтому легкомысленное отношение к ипотечному кредиту абсолютно недопустимо. Все чаще и чаще в суды попадают дела о взыскании долга за счет продажи квартир, приобретенных на кредитные средства. При злостном уклонении от выплат по ипотечному кредиту суд, как правило, встает на сторону банка. Даже если удастся решить вопрос в досудебном порядке, несвоевременные выплаты могут навсегда испортить кредитную историю, в результате чего заемщику в будущем будет отказано в получении новых кредитов. Однако, финансовые затруднения могут иметь временный характер (длительная нетрудоспособность, смена работы, переезд, технические ошибки и т. п.) В этом случае банк отзывает данные о просроченных платежах из БКИ (Бюро кредитных историй) и эта ситуация в будущем никак не отразится на кредитной истории.
Как ни странно, но бывают и такие случаи, когда клиент просто забыл вовремя внести платеж. Обычно банк ждет поступления платежа ещё 3-5 дней, и если за это время средства на счет поступят, то такая «забывчивость» не приведет к серьезным последствиям. Если же в течении 5 суток платеж так и не был произведен, то данные о просрочке сразу передаются в БКИ, а заемщику начисляются штраф и пени. Информация о штрафных санкциях обязательно прописана в кредитном договоре. Практически все банки с помощью СМС-уведомлений предупреждают клиента о приближении даты внесения платежа. Если у заемщика открыт дебетовый счет, то можно воспользоваться услугой «автоплатеж», при этом необходимая сумма будет перечисляться на кредитный счет строго в указанный срок.
К сожалению, нередко возникают ситуации, когда финансовые проблемы носят далеко не кратковременный характер. При этом риск того, что в ближайшее время заемщик не сможет выполнять свои обязательства перед банком, очень высок. Эксперты советуют прежде всего успокоиться и не впадать в панику. Для любого банка наиболее предпочтителен вариант мирного урегулирования спора, когда клиент не скрывается, а идет на контакт в поисках выхода из сложившейся ситуации.
Банки-кредиторы, как правило, могут предложить несколько путей решения проблемы. Самый распространенный вариант — продление срока кредитного договора с отсрочкой по выплате на несколько месяцев (пролонгация). Если подобный путь по ряду причин неприемлем, то можно продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, и за счет вырученных средств погасить сумму кредита. Некоторые банки в случае полного погашения долга списывают часть выплат по процентам за кредит и сумму начисленных штрафов.
Продажа квартиры, находящейся в залоге, для банка — малопривлекательная схема, поэтому банкиры часто охотно идут на реструктуризацию долга. Поэтому у любого заемщика, испытывающего временные трудности, но намеренного в дальнейшем выплачивать кредит, есть шанс решить проблему путем переговоров с банком. Размер выплат можно сократить, увеличив срок действия договора. Такой вариант подходит для тех заемщиков, у которых доход снизился, но остался стабильным. Например, пролонгация 10-летнего кредита на срок до 20 лет может сократить выплаты почти вдвое. Кроме пролонгации, сотрудники банка могут предложить оформить льготный период, в течение которого заемщик выплачивает только проценты по кредиту, без выплат по основному долгу. Эта схема оптимальна для заемщиков, чьи финансовые трудности носят временный характер. Иногда бывает выгодно переоформить кредит, взятый в иностранной валюте, на рублевый, так как заемщик при этом может не волноваться за рост курса доллара или евро.
Если все предложенные варианты не приводят к решению проблемы, то остается только один выход — продажа квартиры, находящейся в залоге. Чем быстрее удастся это сделать, тем меньше будет сумма штрафов, пени и процентов за пользование кредитными средствами. Банк имеет полное право изъять в свою пользу жилье, находящееся у него в залоге. Если квартира приобретена на ипотечные средства, то на нее накладывается обременение в пользу банка-кредитора, при этом без участия банка заемщик не имеет права на совершение каких-либо действий с квартирой. После продажи жилья, приобретенного по ипотеке, банк оставляет себе всю сумму задолженности, а оставшиеся после этого средства передает заемщику.
Квартиру, находящуюся в залоге, можно продать только после получения разрешения-согласия от банка. При этом кредитная история заемщика не пострадает, так как средства будут возвращены банку в полном объеме.
Чтобы не нарваться на огромные неустойки, штрафы и пени, нужно очень строго придерживаться графика погашения задолженности. Это касается всех кредитов, но ипотечных — особенно, так как несвоевременное внесение платежей может привести к потере жилья.
Чтобы избежать проблем, связанных с выплатами по ипотеке, нужно тщательно проанализировать свои финансовые возможности и соотнести их с возникающими обязательствами. Сумма выплат по кредиту не должна превышать половину ежемесячного семейного дохода. Желательно иметь на банковском счете определенную сумму, которой хватит на несколько платежей по кредиту в случае возникновения непредвиденных ситуаций.