Списка неприкасаемых застройщиков нет

Банки сокращают объемы финансирования проектов, дорожают стройматериалы, в 2015 году прогнозируется падение платежеспособного спроса на жилье... Каким станет этот год для девелоперов Московской области? Столкнутся ли они с неразрешимыми проблемами, или смогут достойно противостоять кризисным явлениям в экономике? Об этом мы поговорили с Директором  Московского департамента маркетинга и продаж  компании «Лидер Групп», Дмитрием Пантелеймоновым.

Самый главный вопрос сегодня — ждут ли нас банкротства строительных компаний? В Подмосковье их десятки, если не сотни.

Очевидно, что в 2015 году все участники строительного бизнеса столкнутся с проблемами разного масштаба и разной степени решаемости. Важно понимать, что ситуация сегодня существенным образом отличается от той, которая сложилась в период предыдущего кризиса. Если в 2008 году рынок резко упал и через несколько месяцев начался медленный рост, то сегодня мы дна еще не достигли. И в этом главная опасность нынешнего кризиса.

Вероятно, мы увидим череду банкротств мелких строительных компаний. На рынке останутся сильные девелоперы, слабые будут вынуждены приостановить строительство, сократить или полностью завершить свою деятельность. Можно предположить, что выживут крупные застройщики, но и это оптимистичный прогноз: многие из них сильно закредитованы, что, учитывая ситуацию в банковском секторе, не может не беспокоить.

Так какие компании выживут?

Списка «неприкасаемых» нет. Сегодня ни за одну компанию нельзя поручиться со 100-процентной уверенностью, если не имеешь полную «внутреннюю» информацию о состоянии ее дел. Хотя, конечно, есть некий комплекс характеристик, позволяющий судить о бизнес-перспективах того или иного девелопера в кризис.  Для покупателя ключевой индикатор — это история компании и ее репутация. Например, компания существует более 20 лет и имеет солидный портфель реализованных проектов. Понятно, что ее бизнес успешно пережил самые разные потрясения, включая кризисы 1998 и 2008-2009 годов. А вот с начинающим застройщиком все не так однозначно. Хотя, конечно, и его проектов есть шансы на успешное завершение. Но рекомендовать их я бы не стал.

Некоторые застройщики Подмосковья вошли в список системообразующих предприятий России, они получат особую поддержку от государства. Означает ли это, что они-то уж точно не обанкротятся?

Опять же, у меня нет ответа. У властей есть ресурсы, но они тоже ограничены. Кроме того, наше государство — это не благотворительный фонд, у него есть коммерческие интересы, и спасать явно утопающих оно вряд будет. Сомнительна также долгосрочная польза такой поддержки. Компании должны уметь выживать самостоятельно, у нас все-таки рыночная экономика. И если бизнес, так сказать, подкармливать бесплатными витаминами, его иммунитет снижается.

Другое дело, что крупные жилые микрорайоны, с очень большой долей вероятности будут построены в срок или с небольшими задержками. Ведь в масштабах подмосковного города это, по сути, новый район – и не самый маленький. Поэтому местные власти сделают все возможное, чтобы поддержать и повлиять на застройщика, и избежать замораживания проекта.

Как Вы думаете, приведет ли кризис к росту числа обманутых дольщиков? Или как-то власти научились предотвращать эту проблему?

Вероятность резкого роста числа «замороженных» проектов сегодня достаточно высока. Так что теоретически мы можем вновь увидеть митинги людей, вложивших миллионы рублей в недострои и долгострои. Другое дело, что есть 214-ФЗ, который неплохо защищает права дольщиков. Рано или поздно, вероятно, каждый из них получит по квартире. Но неприятные ситуации, срывы сроков строительства, сложности при завершении проектов, скорее всего, будут. И сейчас единственное, что можно посоветовать людям — это не совершать новых ошибок, не связываться с ненадежными компаниями и сомнительными объектами.

Что будет с объемами предложения на подмосковном рынке новостроек?

В целом понятно, что объемы ввода нового жилья в области, как и по всей России, в нынешнем году неизбежно сократятся. Но основное снижение показателей мы ощутим, скорее всего, даже не 2015, а в следующем и в 2017 годах, так как большинство уже начатых строек будет завершено, а вот число новых сократится до предела: сегодня девелоперы в массовом порядке пересматривают свои планы, откладывая запуск проектов до лучших времен. Теоретически, в перспективе года — двух-трех лет это может привести к серьезному дефициту предложения на рынке, особенно при условии быстрой стабилизации экономической ситуации в России. То есть мы можем оказаться в положении, когда платежеспособный спрос восстановится, а покупать людям будет нечего, особенно в городах, которые и сегодня предлагают относительно небольшой выбор новостроек.

О каких городах идет речь? Есть список наиболее перспективных, с точки зрения роста стоимости квадратного метра жилья? И напротив, список явных аутсайдеров?

Прежде всего, я говорю о ближайших к МКАД локациях, которые, с одной стороны, уже доказали свою привлекательность, с другой — имеют ограниченное число площадок под застройку. Это, к примеру, Химки, Мытищи. Московский, Красногорск также можно было бы включить в этот список, но они перенасыщены проектами. Перспективными также представляются направления, где располагаются крупные авиаузлы — Домодедово, Внуково, Шереметьево. Власти планируют развитие самих аэропортов и территорий, к ним прилегающих, поэтому можно надеяться на то, что здесь будут появляться новые деловые кластеры с сопутствующей инфраструктурой. Все это положительным образом скажется на стоимости жилья в «приаэропортовых» городах — Домодедово, Лобне, Долгопрудном, ряде других менее крупных муниципальных образований.

С общей географией все более-менее понятно. А если говорить о конкретных проектах — есть какие-то рекомендации для покупателей, признаки, свидетельствующие о том, что стройка успешно завершится?

Первый признак, так сказать, завершаемости проекта — стадия строительства. Понятно, что если застройщику осталось возвести всего пару этажей, дом, с большой степенью вероятности, будет достроен: замораживать стройку обойдется дороже, чем завершить. Проблема в том, что в таких домах, как правило, почти нет хороших предложений для покупателей — все уж распродано, особенно если проект ликвидный, с хорошей транспортной доступностью, необходимой инфраструктурой.

Еще один ориентир — масштабы стройки. Даже при усугублении кризисных явлений в экономике или же проблем застройщика крупные жилые комплексы, то есть микрорайоны, будут достроены — за счет государства или же средств дополнительно привлеченных инвесторов. Такие проекты, в отличие от «точечных», выполняют градообразующую функцию, и контроль над ними особый. Невозможно представить ситуацию, при которой огромные микрорайоны останутся недостроенными. Каким бы глубоким ни был кризис, мы все-таки живем в 21 веке.