Рынки загородной и коммерческой недвижимости в условиях санкций

В обсуждении приняли участие члены Московского Бизнес Клуба – руководители и эксперты строительных и девелоперских компаний; представители средств массовой информации.  Модератором круглого стола выступила Анна Маркина, Генеральный директор Московского Бизнес Клуба.

С актуальным докладом на тему «Загородный рынок: динамика спроса» выступил Дмитрий Гордов, Исполнительный директор Девелоперской группы «Интегра».

По его словам, очень много поселков и объектов жилой недвижимости, представленных на загородном рынке, зачастую страдают от недостатка прихода денежных средств. То есть продажи низкие и это связано не столько с рыночными факторами сколько с дефектами управления. Загородный рынок разный. Имеет много активов, которые «зависли» у банков.  И основная его проблема заключается в том, что профессиональных девелоперов по загородной недвижимости не так много, если сравнивать с рынком городского жилья. И для того, чтобы получить хороший результат надо предпринимать намного больше усилий. Так как, в целом, загородный рынок, качество его управления и качество проектов не высокое. Как говорят, кто обладает информацией, тот управляет миром. И главным критерием успешных продаж, по утверждению Дмитрия Гордова, является достоверная информация по рынку загородной недвижимости и ее грамотный анализ. «Мы сами собираем и анализируем информацию по рынку и хотим помочь участникам и интересующимся загородной недвижимостью противостоять текущей негативной динамике».

Оценку ситуации на региональном рынке представила генеральный директор компании Домус финанс – Анна Чижова. По  данным «Домус финанса», среднерыночный рост цен в Московской области, где сосредоточена основная масса объектов эконом-класса, за восемь месяцев 2014 года составил 5 %. По сравнению с августом 2013 года рост цены находится на уровне порядка 9 %. В ходе выступления Анна Чижова отметила ряд факторов, оказывающих наиболее сильное влияние на динамику цен в данный момент. К негативным можно отнести следующие. Общие ожидания и прогнозы экономического спада в стране, которые в первую очередь снижают количество инвестиционных сделок. Санкции против российских банков, лишающие их доступа к заемным средствам на международных рынках. В результате банки вынуждены поднимать ставки и ужесточать политику в отношении заемщиков, что ведет к росту числа отказов в выдаче кредита и пропорциональному снижению количества покупателей с использованием ипотечных инструментов.  Также глава «Домус финанс» отметила растущий риск появления на рынке недобросовестных застройщиков, мошенников и фирм-однодневок, которые могут воспользоваться желанием покупателей сэкономить, предлагая неадекватные рынку цены на жилье.

Андрей Тонконогов, Старший менеджер по оценке стоимости и стратегии компании PricewaterhouseCoopers (PwC) поделился с собравшимися итогами 1-го полугодия 2014 года рынков региональной коммерческой недвижимости, рассказал о тенденциях и прогнозах. По утверждению эксперта, рынок, на текущий момент, находится в стадии ожидания. Никто не закладывает рост в коммерческой недвижимости. Но вся картинка происходящего показывает тот факт, что никто еще не готов снижать стоимость объектов. Никто не мог прогнозировать, что за полгода произойдут такие геополитические изменения, когда уходит западный капитал. Но в тоже время есть позитивный тренд, возвращение российских денег. А недвижимость остается самым понятным бизнесом. Соответственно спрос на покупку жилой и коммерческой недвижимости есть. Следует отметить тренд трех-четырех последних лет. Инвесторы проводят очень тщательный анализ объектов, технически проверяют финансовую отчетность, чтобы понять насколько актив качественный. Можно отметить, что ряд продавцов специально занижают эксплуатационные расходы в момент сделки. Но эти детали очень четко отслеживаются и потом влияют на стоимость сделки по итогам переговоров между двумя клиентами. Соответственно общий тренд касается высококлассной коммерческой недвижимости. В основном – это торговая недвижимость, которая занимает основную долю рынка. Как уже отмечали ритейлеры, с октября 2013 года они заметили резкое снижение спроса на их товары и сразу же был сделан акцент на более демократичный сегмент, чтобы оставить покупателей. А сами торговые центры изменили формат и концепции. Именно сейчас помогают зарабатывать развлекательные зоны в Торговых центрах. В новых ТЦ они становится больше, а в старых их развивают.

По арендаторам. По мнению Андрея Тонконогова, хорошие объекты, которые грамотно и четко спланированы, не ощутили на себе отток арендаторов и % свободных помещений у них не высокий. Но произошла ротация тех игроков, которые продавали именно люксовые товары в очень дорогом сегменте. Перекредитованное население перестает их покупать, особенно в регионах, что характерно. И эти арендаторы покидают торговые центы. Из сегмента прочих, текущая обстановка, как показывают аналитики рынка, в ценах не отражена. Есть косвенные признаки, что существует высокая недозагрузка. Но ключевые игроки даже на рынке в Москве пока не готовы понизить ставки, ожидая конца года. Но в регионах на текущий момент продавцы готовы делать существенный дисконт. При этом региональные ресурсы они не отражают. Сейчас, действительно ключевым фактором рынка остаются инфраструктурные проекты, когда государство готово финансировать огромные инвестиции. Например, в развитии Московской области, Новой Москвы, четвертого транспортного кольца. Продолжается комплексное развитие территорий крупными компаниями «лендлордами», которые ведут согласования с банками по привлечению инвестиций. В общем, по мнению Андрея Тонконогова, текущие задачи решаются.

Традиционная вертолетная вечеринка и круглый стол экспертов рынка недвижимости, в этом году прошла уже в юбилейный пятый раз и собрала лучших специалистов. Помимо, бизнес- общения организатор мероприятия Московский Бизнес Клуб, как обычно не ограничился деловым общением, а устроил грандиозное VIP развлечение в необычном месте вертолетном клубе HeliportMoscow. Что является отличительной особенностью Московского бизнес клуба, который является не только организатором профессиональных бизнес-мероприятий, но и собирает своих членов в вертолетном клубе, поле для гольфа, тест драйве или модном показе, объединяя деловой и неформальное общение.