Новости
12.03.2009
По информации газеты «Взгляд», на прошлой неделе, средний уровень цен на московские квартиры достиг 4 900 долларов за квадратный метр.
Тенденция снижения на лицо. Однако мнения экспертов по поводу продолжительности и глубины падения цен на жилье «немного» разнятся. Кто-то утверждает, что снижение еще только набирает обороты и впереди обвал. Другие уверены в медленном, осторожном достижении «дна» по причине оживления ипотеки, возвращения спроса и стабилизации курса рубля. Но никто из них не может ответить на главный вопрос: «Когда же стоимость квартир станет «доступной» гражданам России?»
С одной стороны, предел «доступности» уже почти достигнут. Реальные сделки по квартирам проводятся с дисконтом 25-40% к рублевым ценам лета 2008 года. А также в начале марта на рынок ипотеки вернулись еще три банка. Теперь уже более десяти финансовых учреждений предлагают клиентам деньги на приобретение жилья на условиях лучших, чем те, что были в декабре 2008. Однако большинство граждан России до сих пор не могут обзавестись своим углом.
Что же нужно сделать, чтобы жилья стало больше, и люди смогли этим воспользоваться? Ответ прост - необходимо увеличить объемы его строительства. Увеличить настолько, чтобы показатель жилой площади в среднем на одного жителя страны начал активно расти. Чего для этого не хватает? Почему мы не строим столько, чтобы тема перестала быть актуальной? В нашей стране многие товары привозятся из-за границы, например, компьютеры, автомобили, продукты. Но, к сожалению, недвижимость импортировать невозможно. Ее придется строить самим.
Если бы для расширения масштабов строительства было достаточно нанять (или обучить новых) строителей и привлечь инвестиции в жилье, предложение за последние 5-10 лет могло бы сравняться со спросом. Однако этого не происходит. Почему? Нам не хватает двух вещей.
Во-первых, общегосударственной политики по подготовке инженерных площадок вокруг крупных городов под застройку микро и макрорайонов. К сожалению, муниципалитеты не в состоянии заниматься этой проблей ни финансово, ни организационно. Хотя могли бы выступать организаторами. Но это уже вопрос о компетенции руководителей, отвечающих за застройку.
Во-вторых, нужно облегчить доступ и капиталу, и новым компаниям на строительный рынок. При этом сохранить нужное качество, чтобы новые дома не падали. Хотя при правильном подходе уже имеющиеся строительные фирмы могут строить в два-три раза больше. Что им требуется кроме государственных инженерных сетей? Конечно, свободный доступ к землеотводам, который таковым до сих пор не является.
Рабочей же силы в стране хватает (как приезжей, так и своей), и производство стройматериалов в основном достаточное. Объективно, государству лезть в развитие ресурсной базы нет необходимости. Она сама развивается.
Конечно же, в сложившейся ситуации виноваты не только чиновники, но и сами строители. Последние, не пытаясь сделать бизнес прозрачнее, массово нарушая предусмотренные законом процедуры, отсекают себя от крупных институциональных инвесторов. Тем самым, отрезая себе путь к крупному кредитованию.
Стране крайне необходима массовая застройка. Точечная - в принципе не может решить проблему жилья. Если на данном месте не было дома, а район уже застроен, значит, архитектор посчитал, что так должно быть, что дома должны стоять именно на таком расстоянии, на котором они стоят. Дело же не в том, чтобы куда-нибудь впихнуть очередного жильца, а в том, чтобы людям было комфортно. Гражданин покупает не просто метры, а метры с определенными условиями. Жильцы платят за полную инфраструктуру – школы, магазины, садики. А когда район сформирован, и через 20-30 лет там начинают строить что-то еще – это нарушение прав уже проживающих там людей. Что же касается покупателя квартиры, он приобретает ее потому, что другого варианта у него нет. Хотя многие предпочли бы жилье дальше от центра, если бы район был полностью обеспечен благами цивилизации.
До тех пор пока государство не начнет решать проблему с финансированием подготовки инженерных сетей территорий под застройку или не привлечет в эту деятельность крупный бизнес, жилых метров в стране по-прежнему будет не хватать.
12 марта 2009 г.
Илья Шкоп,
директор агентства недвижимости «Собственник» |
