Что думают о страховании на рынке коммерческой недвижимости конечные пользователи. Точнее, о качестве страховых услуг. В этом материале можно узнать о том, какие претензии накопились у страхователей к страховщикам.
Чем крупнее страховая компания, тем меньше спорных моментов возникнет между сторонами, утверждают опрошенные CRE эксперты. Поэтому неудивительно стремление страхователей подойти к выбору партнера с особой тщательностью. Изучается репутация страховщика, история произведенных выплат, отзывы клиентов. Также во внимание принимается оценка страховщика со стороны привлекаемых страховых брокеров. «Во многом благодаря такой практике нам удается избегать каких-либо спорных ситуаций, - говорит Татьяна Краснова, административный директор компании Sawatzky Property Management. - Мы работаем с крупными, хорошо зарекомендовавшими себя страховыми компаниями, каждую из которых выбираем только на конкурсной основе. Благодаря тендеру мы не только определяем компанию, наиболее соответствующую нашим требованиям, но и анализируем текущую ситуацию на рынке страховых услуг». В то же время специалисты обращают внимание на слабые места в работе со страховыми компаниями на этапе тендера. «В процессе сбора тендерной документации нередко приходится сталкиваться с тем, что предложения страховых компаний предоставляются не в срок, а формулировки в них размыты, - утверждает Татьяна Краснова. - Кроме того, не во всех случаях страховщики готовы идти на уступки своим клиентам. Все это, по нашему мнению, не соответствует необходимому уровню квалификации профессиональных компаний».
Компания «Ташир» также выбирает страховщика на конкурсной основе. «Открывая кредитную линию, банк сам предоставляет нам список компаний, - рассказывает Ирина Каграманова, пресс-секретарь ГК «Ташир». - Как правило, это крупные игроки. Однако бывает, что наш запрос в течение долгого времени остается без ответа, что характеризует страховую компанию не с самой лучшей стороны. Другие же сразу включаются в работу по оптимизации страхового контракта. Цель тендера не снизить стоимость страхования - она у всех примерно одинаковая, - а выбрать лучшую с точки зрения сервиса компанию».
Возникают ли между страхователями и страховщиками спорные ситуации из-за несовершенства российского законодательства? Эксперты отметили, что чаще всего такие моменты связаны не с «дырами» в законе, а с нюансами в формулировках правил страховых полисов. «Любых разногласий можно избежать, если тщательно проработать все юридические вопросы при составлении договора», - подчеркивает Павел Курташов, директор юридического департамента «Торговый Квартал - девелопмент».
По мнению экспертов, практически все спорные моменты возникают из-за недопонимания, недоговоренностей либо из-за незнания деталей страхования.
Также ряд специалистов отметили, что профессиональный уровень страховых агентов не всегда бывает высоким. «В настоящее время квалификация персонала оставляет желать лучшего, - считает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood. - Случается, что страховщики формально составляют договор, который на деле оказывается бесполезным».
«Несмотря на заинтересованность сторон в страховании, рынок этих услуг пока не готов дать действительно хороший продукт: в договорах недостаточно подробно прописаны все важные моменты, - поясняет Эдуард Апсит, генеральный директор ГК Facilicom.
- Стандарты страхования рисков работы УК на объектах пока слабо проработаны. Это затрудняет выбор страховой компании и дальнейшую работу с ней. Приходится учитывать слишком много нюансов, характерных для того или иного страховщика, править и дополнять договоры».
Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга «Миэль-Недвижимость», считает, что стороны
должны быть очень внимательными при подписании договора, ведь компенсация за утерянное имущество происходит строго в рамках подписанного документа.
В то же время многие игроки рынка коммерческой недвижимости говорят о несовершенстве законодательной базы. «Компании, основной вид деятельности которых связан с управлением .объектами недвижимости, не могут застраховать свою профессиональную ответственность, - констатирует Татьяна Краснова. - Единственно возможным вариантом в сложившейся ситуации остается страхование гражданской ответственности перед третьими лицами с включением в стандартный страховой полис необходимых оговорок».
«Страхование профессиональной ответственности - самый проблемный вид страхования, - развивает тему Владимир Ядыкин, директор Becar Commercial Property SPb. - Когда управляющая или эксплуатирующие компании говорят, что их риски застрахованы, - это неправда. Поясню: безусловно, существуют те, кто готов застраховать, например, ответственность сантехника за качество его работы. Страховщики, в свою очередь, могут подписать такой договор, но у них есть все основания не выплачивать страховое возмещение - нет законодательной базы. В Гражданском кодексе есть статья, которая гласит - «по страхованию ответственности перед третьими лицами должен быть принят специальный федеральный закон». На сегодняшний день его нет. Нам неоднократно предлагали застраховать такого рода риски «на доверительной основе». Но поскольку правовых оснований нет, это не бизнес, а гадание».
«Еще больше сложностей возникает со страхованием ответственности по консультационным услугам, которые предоставляются на стадии проектирования и строительства объектов недвижимости, - обращает внимание на другой законодательный казус Татьяна Краснова. - Как показывает практика, доказательная база по такого рода страховым случаям фактически отсутствует, и страховые компании честно заявляют, что получить возмещение маловероятно либо страховая премия будет настолько высока, что сделает процедуру страхования совершенно неоправданной».
Элина Занина говорит о разногласиях, связанных с определением стоимости страхуемого имущества, что в конечном счете влияет на цену страхового полиса. «Камень преткновения - определение стоимости объекта и страховой суммы, отсутствие однозначной трактовки условий договора и используемых терминов, - рассказывает г-жа Занина. - Чтобы реально застраховать объект коммерческой недвижимости, нужно предварительно определить его рыночную стоимость. Казус в том, что при этом учитывается и земельный участок, который при наступлении страхового случая меньше всего подвержен каким-либо изменениям. Но это обстоятельство значительно увеличивает стоимость страхования. Правильнее оценивать лишь стоимость строений, без учета земельного участка. Страхователи, как правило, этих тонкостей не знают, а страховые компании этим пользуются и при определении страховой базы не выделяют стоимость земельного участка. Поэтому при страховании коммерческой недвижимости нужно внимательно изучать договор, привлекая оценщиков и юристов. Ведь используемая в договоре терминология может серьезно повлиять на размер страховой выплаты при наступлении страхового случая».
«Спорные моменты возможны, - не исключает Павел Курташов. - Например, когда страховой случай происходит до подписания основного договора аренды (есть только предварительное соглашение о заключении). Здесь можно говорить об упущенной выгоде владельца».
Сколько стоит?
Что касается оценки стоимости страхования, то здесь нет единого мнения. Кто-то считает ставки приемлемыми, другие уверены: стоимость страхования сегодня высока и должна быть снижена. Однако следует учитывать, что эксперты при этом оперировали различными видами страхования. «Если говорить о страховании самого здания, то это развитый вид страховых услуг с вполне понятными тарифами - немногим меньше процента, - поясняет Владимир Ядыкин. - Страховые компании выдают продукт приемлемого качества, который, правда, не всегда бывает востребован собственниками. Уровень страховой культуры владельцев объектов недвижимости пока оставляет желать лучшего».
«Во многом стоимость страховых услуг зависит от тех гарантий, которые предлагает конкретная страховая компания, - отмечает Татьяна Краснова. - Конечно, хотелось бы работать с партнерами, стоимость услуг которых в среднем или даже нижнем ценовом диапазоне рынка. Но на практике получается, что за надежность и качество необходимо платить фактически двойную цену! Мы с пониманием относимся к тому, что наиболее надежными на настоящий момент являются международные страховщики, стоимость услуг которых высока. Однако с увеличением числа профессиональных компаний на отечественном рынке страховых услуг будет расти и конкуренция. И тогда стоимость страховых услуг при сохранении необходимых гарантий, вероятнее всего, будет снижаться».
«Другой вид страховых услуг, с которым мы сталкиваемся, - страхование внутренней отделки помещений и инженерного оборудования, - рассказывает Владимир Ядыкин. - Здесь стоимость страхования у разных компаний существенно разнится. Впрочем, это происходит по понятным причинам - не у всех хватает специалистов, знакомых со спецификой того или иного инженерного оборудования. В связи с этим не многие могут застраховать, к примеру, систему вентиляции здания по адекватным ценам. Это могут позволить себе крупные игроки рынка - «Ингосстрах», «Росгосстрах», «АльфаСтрахование», СГ «УралСиб» и др. В то же время у многих компаний тарифы сильно завышены - до 15%. Но это «тарифы отказа».
Есть и негативные примеры, связанные с выплатами страхового возмещения по данному виду страхования. «Когда в результате страхового случая была повреждена внутренняя отделка помещения, нам пришлось преодолевать сопротивление страховой компании, не желавшей платить по счетам. Все это говорит о том, что у страховщиков не развит инструментарий обработки рисков - не хватает профессионалов, которые смогли бы реально оценить степень возможности наступления страхового случая и при необходимости перестраховать риски. Кроме того, невелики объемы страхования. То есть нет достаточных финансовых резервов для выплат, а это делает бизнес нерентабельным. Пока не вырастут объемы страховых сумм и все большее количество игроков не станет пользоваться услугами страхования, проблемы с выплатами будут продолжаться. И только" мощные игроки рынка смогут застраховать себя от этой напасти», -добавляет г-н Ядыкин.
«Что касается страховых выплат -наша компания лишь несколько раз сталкивалась со страховыми случаями, - то каждый раз действия страховой компании оказывались высокопрофессиональными. После стандартной процедуры разбора ситуации мы получали полагающееся по договору страхования возмещение», - заключает Татьяна Краснова.
«Используют ли страховые компании лазейки в договоре и законе, чтобы избежать выплат? Не думаю. Бывает, что страховщик отказывает в компенсации части ущерба, основываясь на том, что именно этот случай не был прописан в договоре. Иногда при оценке стоимость имущества несколько занижается. Но с другой стороны, страховщику гораздо выгоднее иметь постоянным клиентом крупную компанию, чем один раз отказать ей в выплате страхового возмещения», - уверен Эдуард Апсит.
