Цены на недвижимость - почему лопнул "пузырь"?
(26.03.2009)
В стране нет базовых причин для падения цен на недвижимость на долгие годы.
Недавно в СМИ прозвучала мысль о том, что в России «пузырь» цен на жилье рос достаточно долго и в скором времени должен был «лопнуть». Поэтому кризис лишь ускорил неизбежное.
Во-первых, хотелось бы уточнить. Разговоры про "пузырь" идут потому, что приобрести собственное жилье не могут большинство граждан. Это факт. Но факт недоступности цен не означает их "перегрева".
Под "пузырем" принято подразумевать ситуацию, когда цена товара не соответствует спросу на него. У нас же – полное взаимопонимание по причине дефицита жилья. Приведу пример. Если бы на рынке на 10 покупателей продавалось 100 квартир, а цены все равно росли, вот тогда был бы "ПУЗЫРЬ".
На российском рынке ситуация иная – условно говоря, на 10 покупателей в 2008-м было только 9 квартир. Получается, покупателей итак мало, а жилья строится еще меньше. Это не "ПУЗЫРЬ". Предложение сбалансировано спросом. Поэтому цены могут быть и как в Лондоне, и как в Париже, несмотря на то, что мы живем беднее. Еще раз повторю, мы мало строим.
Теперь вернемся к вопросу: "Если бы не кризис, то что?". Действительно, к осени 2008 года московский рынок жилья пришел к очередному пику. Это отразилось на снижении спроса еще до наступления "развитого" кризиса. В июне-июле цены росли, но объем сделок сокращался. Что само по себе давало подсказку – мы подходим к определенной яме, когда стоимость жилья пойдет вниз. Но насколько и на какой срок? Надо понимать, что кризис начался не в сентябре - октябре. Кто-то утверждает, что на Западе он стартовал в 2007-м году, кто-то – в 2006-м. Эти кризисные волны до нас доходили и раньше. В частности, летнее снижение спроса на жилье в значительной степени связано с сокращением ипотечного кредитования как такового. Все это лишний раз подтверждает инерционность рынка недвижимости. Если реакцию бумаг мы можем увидеть за день-два, и даже за час, то недвижимость дает ответ в течение нескольких месяцев.
Однако, если бы в России экономического кризиса не случилось, то мы могли бы наблюдать в Москве ситуацию, многократно пройденную в разных регионах РФ, когда рынок на 1-2 года "примораживает". Цены дрейфуют вниз на 5-8% в год. Количество сделок сокращается в 2-2,5 раза. Это обычная ситуация для провинции. В Москве рынок живет своей жизнью. Поэтому людям трудно оценить, что было бы, не случись кризиса. Фундаментальных причин для кратного снижения цен на жилье как не было, так и нет.
Инфляция в стране ежегодно превышает 10%. К тому же радует темп экономического роста России. Условно сложим 11% инфляции и 7% ВВП, получаем 18%. Это как раз те проценты, на которые в принципе должна расти недвижимость в цене. Жилье - товар из категории вечных, медленно теряющих свои свойства. Продавцу всегда легче поднять цену, нежели опустить. Поэтому коррекция вниз всегда идет медленно и осторожно. Даже два года неизменных цен означают, что фактически недвижимость просела на 30%. Такова экономика в стране, где инфляция соседствует с экономическим ростом. Поэтому без глобального кризиса мы, скорее всего, наблюдали бы в Москве 1,5-годовую стагнацию рынка с небольшим понижением цен.
26 марта 2009г.
Илья Шкоп,
директор агентства недвижимости "Собственник"
