money-767778_1280.jpg

Справедливая цена или бесплатный сыр?

Казалось бы, нет ничего проще, чем определение справедливой цены объекта недвижимости. Необходимо взять несколько проектов в определенной локации и сравнить цены. «Если выбрать объекты одного класса, цены будут примерно одинаковые, разница не может быть существенной, - говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». - Если же дисконт составляет 20-30%, такой размер скидки должен насторожить потенциального покупателя. Это может свидетельствовать о том, что застройщик испытывает трудности с финансированием и пытается привлечь покупателей любым способом. Никто не может продавать ниже себестоимости, это дорога в никуда».

«Откровенный демпинг застройщика может быть обусловлен несколькими причинами, в числе которых проблемы с разрешительной документацией, отсутствие подключений к коммуникациям, проблемы с финансированием и прочее, - продолжаетИрина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

По ее словам, выявить проблемного застройщика не так уж и сложно. На его сайте должны быть размещены РНС, документы на землю, а также и проектная декларация. Стоит проверить срок действия РНС. Бывали случаи, когда земля не была оформлена должным образом, а строительство шло полным ходом.

Также поводом для размышлений о финансовой стабильности застройщика могут стать постоянные большие скидки и акции. Или если цена метра существенно ниже, чем в аналогичных новостройках по району. «Ярчайший пример – ЖК «Царицыно», когда двухкомнатные квартиры площадью 60-64 кв. м в монолитных домах предлагались по октябрьской акции в 2016 году за 5 млн ровно. Похожая ситуация была и в ЖК «Митино О2», где под конец своей жизнедеятельности компания UrbanGroup снизила цены почти на 50% от рыночной стоимости. Еще пример - все проекты СУ-155, которые даже в кризисные годы продавались по бросовым ценам, почти по себестоимости» - рассказывает Ирина Доброхотова.

 

 

Также к явным признакам можно отнести уменьшение количества рабочих на строительной площадке, низкую динамику работ, снятые краны, удешевление материалов отделки и пр.

Начало конца можно также отслеживать по снижению темпа продаж (по сайту Росреестра, например) или по сайту застройщика, если он не убирает квартиры в скрытый резерв.

Большие скидки - почти всегда повод задуматься. И, тем не менее, стоит исключить несколько вариантов:

- девелопер изначально неправильно построил ценообразование и, осознав свою ошибку, снизил цены или дал скидки (пример – ЖК «Фестиваль парк», скидки 15% застройщик предоставил через 7 месяцев после старта продаж, и с тех пор спрос неуклонно растет, впрочем, как и цены).

- сезонный спрос по всему рынку - когда все застройщики делают скидки - летний период, новогодние акции.

- скидки на неликвид могут достигать 20%.

Скидки – выверенный инструмент продаж. Они не могут продолжаться постоянно и расти из сезона в сезон, считают в компании «КОЛДИ». Единовременное снижение цены на большой ассортимент лотов в 20% и более от первоначальной стоимости - признак недобросовестного демпинга и неликвидного проекта.

«Демпинг в девелопменте – очень опасная мера и тревожный сигнал для покупателя, - продолжает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. - Намеренное занижение цен может указывать на то, что девелопер использует модель финансовой пирамиды. Проще говоря, чтобы закрывать финансовые дыры в уже имеющихся в портфеле проектов, он начинает продажи в новых. Если цены занижены, то существует риск, что качество готового жилья будет сильно отличаться от того, что обещал застройщик, причем в худшую сторону». По словам эксперта, распознать демпинг несложно. Обычно о нем свидетельствует чересчур активная и даже навязчивая реклама по сравнению с ближайшими конкурентами при самых низких ценах в зоне расположения комплекса.

Кроме того демпинг может свидетельствовать об очень медленных продажах в проекте, считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.Застройщик, предлагающий жилье по бросовым ценам, стремится усилить поток финансовых поступлений в проект, чтобы избежать недостатка средств на строительство.

Впрочем, по словам Ирины Мошевой, управляющего директора Moscow Sotheby’s International Realty, застройщики нередко демпингуют в том случае, когда объем проданных квартир превышает 90% и остаются только неликвид.

Словом, нужно различать целенаправленный демпинг, когда на протяжении значительного периода времени действуют сниженные цены, и политику регулирования продаж, когда застройщик устанавливает более высокие скидки на ряд лотов. Для определения же реальных причин снижения цены необходим глубокий анализ: а) всей истории продаж в проекте; б) текущих рыночных условий.

Подготовил Виталий Простаков

 

Аналитики о снижении доступности новостроек

27 марта 2024, 19:10

Аналитики сообщили о снижении доступности массовых новостроек Москвы

Показатель в IV квартале 2023 года вырос до 7 лет и 2 месяцев.

Читать больше
За год стоимость жилья в новостройках выросла

25 марта 2024, 18:37

За год стоимость жилья в ближайшем Подмосковье выросла на 11%

Средняя цена квадратного метра составляет 205,4 тыс.

Читать больше
В 2024 году на 15% вырастет ввод премиум-жилья

25 марта 2024, 18:32

В 2024 году в Москве на 15% вырастет ввод премиального и элитного жилья

Запланировано завершение строительства 54 корпусов в 22 проектах премиум-класса.

Читать больше
Эксперты перечислили признаки ликвидного жилья

22 марта 2024, 19:34

Эксперты перечислили признаки самого ликвидного жилья в Москве

Это небольшие квартиры в шаговой доступности от станций метро.

Читать больше
В Москве новостройки на котловане на 16% дешевле

20 марта 2024, 18:38

В Москве новостройки на котловане почти на 16% дешевле готовых

Проекты на котловане традиционно остаются самыми востребованными.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 1 квартал 2026

Никольский квартал Отрада

Застройщик: Отрада Девелопмент

от 162 800 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2026

ЖК Новотомилино

Застройщик: Тройка РЭД

от 166 505 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2018

ЖК «Родной город. Воронцовский парк»

Застройщик: РГ-Девелопмент

от 330 217 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2023

ЖК «Румянцево-Парк»

Застройщик: Lexion Development

от 186 900 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2025

Сигнальный 16

Застройщик: ПИК

от 220 300 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2021

ЖК «Каширка.LIKE (Каширка.Лайк)»

Застройщик: СЗ Оптимум-Инвест

от 165 885 за м2

Все объекты
Новости
В двух корпусах ЖК LIFE Варшавская выданы ключи от

28 марта 2024, 17:02

В двух корпусах ЖК LIFE Варшавская выданы ключи от квартир

В новостройках расположено 418 квартир.

Читать больше
Донстрой возглавил репутационный рейтинг

28 марта 2024, 16:16

Донстрой возглавил репутационный рейтинг крупнейших девелоперов Москвы

Компания получила наивысшие оценки и доверие пользователей Яндекс, GIS и базы ЦИАН.

Читать больше
Адресные программы могут заменить льготную ипотеку

28 марта 2024, 13:41

Эксперт рассказал о том, как адресные программы могут заменить льготную ипотеку

Льготную ипотечную программу со ставкой 8% можно полностью заместить адресными программами.

Читать больше
В Савёловском районе новая архитектурная доминта

27 марта 2024, 17:04

В Савёловском районе в 2025 году появится новая архитектурная доминанта

Общая площадь делового центра TWIST составляет 19 тыс. кв. м.

Читать больше
В районе Обручевский ввели AFI Park Воронцовский

26 марта 2024, 17:52

В районе Обручевский ввели корпуса первой очереди AFI Park «Воронцовский»

Застройщик приступил к выдаче ключей собственникам 826 квартир.

Читать больше
Все новости

Проект Realty.ru

Это Ваш гид по миру московской и подмосковной недвижимости. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек и вторичного жилья, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенным на территории Москвы и Московской Области.