Новостройки в:
Москве
Новостройки в:
Москве

По вопросам размещения рекламы и сотрудничества с сайтом обращайтесь в Рекламный отдел Realty.ru:

Тел. : Реклама и сотрудничество: +7 (495) 580-97-75

E-mail: reklama@realty.ru

x
    Готово
    x
    Снять выделение
    Москва
    Новая Москва
    Московская область
      Готово
      x
        Готово
        x
        Искать в выбранной зоне
        Готово
        Как выбрать апартамент для аренды в высокобюджетном сегменте?
        

        Как выбрать апартамент для аренды в высокобюджетном сегменте?


        Эксперты «Метриум» рассказывают, где искать ликвидные комплексы, и какие апартаменты принесут наибольший доход от аренды.

        После реформы долевого строительства привлекательность инвестиций в «котлован» снизится, ведь сократится разница между ценой строящегося и готового жилья. При этом вырастет интерес к арендному бизнесу, и наибольшую выручку в этом случае дадут инвестиции в дорогое жилье. Рынок аренды элитного жилья сравнительно узкий, но здесь можно получить самую высокую прибыль. По данным «Метриум» в 2018 году средняя арендная ставка составила 210 тыс. рублей, а максимальная достигла 1,6 млн рублей в месяц. Удачно выбранный объект может стать стабильным источником немалого пассивного дохода. Чтобы его найти, необходимо придерживаться следующего алгоритма.

        Этап первый: поиск комплекса

        Первая и наиболее важная задача – это поиск ликвидного проекта апартаментов, подходящего для арендного бизнеса. На этом этапе необходимо ответить на два вопроса: где и какой мы ищем комплекс?

        Местоположение

        Выбор расположения комплекса апартаментов для сдачи в аренду зависит от класса объекта, в который собирается вложиться инвестор. Среднестатистический портрет арендатора очень разнится в бизнес-, премиум- и элитном классе жилья. Рассмотрим последовательно каждый из них.

        В бизнес-классе потенциальных арендаторов больше всего, а их портрет – самый разнообразный. Соответственно, география выбора удачного комплекса для сдачи в аренду широкая.

        Прежде всего следует искать апартаменты в «поясе» между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК). Это основные «артерии», которые связывают большинство крупных деловых кластеров Москвы, и работающих в них арендаторов. Соответственно, чем ближе крупный деловой центр или их скопление, тем больше потенциальных клиентов.  

        Далее: арендаторы жилья бизнес-класса иногда пользуются метро, и для них наличие рядом станций подземки также играет роль. Поэтому эксперты «Метриум» рекомендуют проекты, расположенные в 5-15 минутах ходьбы от метро. По вышеперечисленным параметрам лучше всего для аренды подойдут проекты «Level Павелецкая», Apartments, Soho+Noho, «Пресня Сити».

        В премиальном и элитном сегментах большее значение имеет престиж локации.  Арендаторы с большим бюджетом не зависят от жестких графиков, поэтому не испытывают потребности в ежедневной транспортной доступности своих офисов. Квартиросъемщики такого жилья предпочитают объекты в пределах Садового кольца. Для них важна близость высококлассных коммерческих услуг, эпицентров культурной жизни, важнейших центров принятия политических решений. С высокой вероятностью у таких арендаторов есть семьи и дети, поэтому они часто обращают внимание на наличие элитных школ, гимназий и топовых учебных заведений поблизости. Среди таких объектов в центре Москвы можно выделить Chkalov, Red7, A-Residence, The Book.

        Формат комплекса

        Формат комплекса, идеально подходящего для арендного бизнеса, различается в зависимости от сегмента новостройки, отмечают в «Метриум». Однако есть ряд общих правил при выборе объекта: 

        – Сторонитесь проектов с большим числом апартаментов. Чем крупнее комплекс, тем больше конкурентов-арендодателей. Предельно разумное количество лотов – около 400. 

        – Ищите исключительно комплексы с отделкой от застройщика. Готовый для заселения апартамент по определению дешевле «чернового варианта» примерно на 20-30%. 

        – Выбирайте проекты с собственной инфраструктурой. Причем в высокобюджетном сегменте речь идет прежде всего о коммерческих услугах (рестораны, бутики, салоны красоты и т.п.).

        – Отдайте предпочтение комплексу на ранней стадии строительства. Это снизит объем вложений и увеличит доходность в перспективе.

        – Выбирайте проект с паркингом. У большинства потенциальных арендаторов есть авто.

        – Найдите комплекс, где предполагается гостиничное обслуживание от управляющей компании застройщика.

        «Гостиничное обслуживание решает много проблем арендатора и инвестора, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development. – Потенциальные квартиросъемщики в высокобюджетном сегменте – это очень занятые люди, которые не привыкли тратить время на домашние хлопоты. Гостиничное обслуживание как одна из опций в аренде, безусловно, их привлечет. Соответственно, значительная часть нагрузки будет снята и с инвестора, которому не придется заниматься мелкими проблемами клиентов».

        В бизнес-классе потенциальный арендатор большую часть времени проводит за пределами дома. Арендный апартамент играет роль своего рода «базы», «запасного аэродрома», «квартиры для пиджака». Поэтому комплекс апартаментов может и не обладать обширной инфраструктурой – как правило, это компенсируется удачным расположением в обеспеченных всем необходимым локациях.

        Однако не следует пренебрегать проектами, в которых предусмотрены коворкинги или возможность арендовать комнаты для переговоров и презентаций. Таких проектов пока немного (к примеру, Soho+Noho).

        Сложные концепции благоустройства и большие придомовые территории также излишни. Их наличие существенно прибавляет лишние рубли к стоимости апартаментов, а интерес арендаторов к таким атрибутам – слабый.

        В премиум- и элитном сегменте арендаторы сфокусированы на уровне комфорта для длительного и повседневного проживания. Поэтому они часто отдают предпочтение клубным домам с относительно небольшим числом соседей.

        Второй важный критерий – наличие инфраструктуры. Наиболее удачным вариантом станет комплекс апартаментов в формате residential+retail, объединяющий «жилую» часть, из которой есть прямой доступ к «коммерческой» торговой галерее с высококлассными услугами. Среди немногих подобных проектов эксперты «Метриум» выделяют комплекс премиум-класса Chkalovв котором, кстати, есть и коворкинг.

        Желательно наличие оригинальной зоны для отдыха на свежем воздухе: маленького сквера или эксплуатируемой кровли на стилобате. Ландшафтный дизайн от ведущих зарубежных или российских бюро будет большим плюсом.

        Этап второй: поиск апартаментов 

          Арендатор смотрит на жилье абсолютно не так, как покупатель квартиры для долгосрочного проживания. Поэтому при поиске арендного апартамента нужно опираться на следующие критерии, правда, с поправкой на особенности класса новостройки.

         Этаж

        Лучше всего приобретать апартаменты на средних и нижних этажах комплекса, исключая первый. Во всех новостройках есть одно правило – чем выше, тем дороже. 

        Тем более не следует вкладываться в жилье на верхних этажах в бизнес-классе – это снизит доходность. Не нужно вкладываться в объекты с лучшими видами, скажем, на центр города, «Москва-Сити», «зеленые» зоны. Для аренды лучше подобрать апартаменты с видом на другой корпус, глухие стены или крыши рядом стоящих зданий. 

        В элитном и премиальном сегменте также не следует гоняться за видовыми квартирами, хотя в отдельных проектах они могут привлечь арендатора. Так, по данным «Метриум», в 2018 году впервые со времен сталинских высоток на Садовом кольце появились сразу три высотных премиальных комплекса (Red7, The Book, Chkalov). Такие эксклюзивные варианты могут быть интересны арендаторам с большим бюджетом. Однако в этих сегментах следует выбирать более дешевые объекты, чем предлагаются в среднем по проекту. 

         Площадь

        Общее правило при выборе габаритов – чем меньше, тем лучше. Однако уходить в крайности не нужно. Несмотря на распространение студий (от 25 до 35 кв.м.) в дорогих новостройках, они не пользуются большим спросом у покупателей и инвесторов, оставаясь «штучным» продуктом.

        В бизнес-классе самый оптимальный объект под аренду – двухкомнатный апартамент площадью от 50 кв.м до 65 кв.м. Он подойдет как одиноко проживающему человеку, так и молодой семейной паре. При этом лучше выбирать объекты евроформата.

        В элитном и премиум-классе также следует искать самые компактные квартиры среди других подобных объектов. Лучшие варианты – двухкомнатные апартаменты площадью 70 кв.м. и трехкомнатные площадью 80-90 кв.м. Объект с большим метражом, скорее всего, будет тяжело сдать из-за высокой ставки. 

        «Вложения в высокобюджетные апартаменты для их сдачи в аренду могут принести от 3% до 14% годовых, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Наиболее перспективны инвестиции в бизнес- и премиум-классе, где доходность составляет порядка 8-12% годовых, а при краткосрочной аренде – до 14%. В элитном сегменте выручить удастся сравнительно немного, как правило, не больше 7% от вложений. Однако сдача в аренду таких объектов позволяет не столько заработать, сколько сохранить вложенные средства и окупить эксплуатационные затраты».

        Добавить комментарий

        Комментарии

        Добавить комментарий